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关于盛世国际商铺促销策略

2020-11-07 来源:画鸵萌宠网
关于盛世国际商铺促销策略

内容:“2014年房交会商铺VIP认筹”活动 时间:(房交会9月5日起---通知为准)

目的:释放商业认筹消息,积累意向客户。配合主力商家正式签约,增强商家及投资者信心,以此为切入点进行商铺产权VIP阶段性认筹 阶段性营销主题:随风潜入夜,润物细无声

本阶段主要为营销准备阶段,公开媒体宣传较少,利用房交会期间资源客群众多,可获取意向客户几率大增,以及盛世国际和凤凰家园的内部客户资源中进行渗透式宣传,利用口碑效应进行小众传播。 本阶段主要进行认筹前的准备工作和目标客户意向摸底 认筹名额:前期积累客户及现场认筹80个 认筹形式:

发放VIP卡,客户只要交纳人民币5000元,即可申购VIP卡一张 认筹优惠: 优惠一

“5000送20000”的优惠 ,此优惠在正式签署认购书时,可一次性直接在总铺款中扣除。 优惠二

凡于认筹期内购买VIP卡的客户,均可参加公开发售之日(解筹日)举行大抽奖活动;一张VIP卡限一次抽奖机会

优惠三

每张VIP卡内有500元消费额度,持卡客户在11月底后到本项目的盛世年华洗浴中心消费。 销控原则 :

原则一:认筹期间限量推出铺位(只推80套),以期解筹当日引起客户的商铺热购风潮,再根据认筹情况加推部分铺位,

原则二:预留足够的优质铺位,分批推出。在公开发售前预留充分的优质铺位,公开发售后分批推出,确保每次活动均有优质铺位放出时分批放出,每次放号均会制造一轮抢铺高潮。

原则三:按“金角银边”原则,可预留几套铺皇之皇,采用特殊的销售方式销售,如拍卖,以抬高价值,抹杀价格理性。 目标客户群定位:

自营型客户:约占20%-30%比例 投资型客户:约占70%-80%比例 自营型客户分析:

1、餐饮类:(约有10%左右餐饮铺存在自营的可能性) 2、零售类:(预计约有15%左右) ——解决家人就业问题 ——认为租铺不如买铺 自营客户支付能力模拟分析

以单铺面积50平方米、均价15000元/平方米为例,铺位总价为75万元来推算:

首期款40%:30万元

月供款(六成十年按揭):4400元 其它费用:

普通加盟费用5-10(以中间值7.5万元计算),装修费用2.5万元(以500元/平方米计算),流动资金5万元计算

自营型客户至少一次性要支付40万元以上,同时每月供款在4400元以上;可见自营客户的资金实力一般相对比较雄厚。 投资型客户分析: 客户类型汇总分析

有一定资金实力的地产专业人士 政府公务员、事业单位员工 周边高新技术企业高收入群体 本地其有投资能力的村民 个体经营户 投资心态分析: 较为熟悉项目周边环境

较注重投资风险,看重盛世锦华品牌实力

之前可能投资盛世锦华已开发物业(如山水缘住宅、商铺、东江花园等)

看好片区整体升值潜力

对本项目商业的整体规划非常认同

商铺销售模式设计:

进行返租销售模式设计时,需解决以下几个问题:

1)租赁合同期限与返租期不同,返租期满商家如何续签合同 2)多铺一店(部分大铺划小后销售或),租赁期满合同及业态如何控制

3)返租期满业态的控制问题?

4)针对不同业态如餐饮类、零售类,因为其租赁合同年限不同,如何设置有区别性返租年期及返租率?

5)返租期内,关于租赁而引起的相关税金如何解决?

销售模式设计:

1、 针对投资型客户

返租参考(我项目不采用返租政策)

返租年期 5年 返租率 第1年返租率6% 第2年返租率7% 第3年返租率8% 第4年返租率9% 第5年返租率10%

返租款的返还方式 前三年返租款一次性在首期款中抵扣; 后两年返租款分年返还。

2、针对自营型客户:

1)降低首付投资门槛,赠送“创业基金” 总铺款10%的自营创业基金

2)实施不同价格,直接给予额外90%者,以赠送“创业基金”的名义在总铺款中扣除。 总体价格策略 1.价格定位

合同成交价格均价(返租模式): 14800元/平米

整体实收均价(含自营模式,扣除返租补贴):13000元/平米 付款方式设计: A:返租型

一次性付款,照定价照96折;

按揭付款,照定价98折,办理6成10年按揭贷款 自营型

1、提供10%的创业基金,在总价中扣除 一次付款:照定价94折

按揭付款:按揭付款,照定价96折,办理6成10年按揭贷款。

2、提供10%的创业基金,在首付款中扣除 一次付款:照定价96折

按揭付款:按揭付款,照定价98折,办理6成10年按揭贷款。 优惠策略:

老客户介绍新客户成交,老客户可享受相当于成交客户成交金额0.5%的现金奖励;新客户享受0.5%优惠。

购买两套以上或超过100平方米的客户可享受额外1%的优惠。 盛世锦华会员积分奖励。 后期倒计时提价策略:

实行额外3%-2%-1%倒计时提价策略,在不同销售节点使用,以刺激销售。

以上为本次房交会商铺认筹 阶段性方案。

营销部 李文勋 2014.09.01

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