农村土地价值评估文献综述

科 目：项目投资评估

题 目：农村土地价值评估文献综述

专 业：资产评估

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学 号：S1514W0885

指导老师：戴子礼、周泓

农村土地价值评估文献综述 摘要

随着城镇国有土地使用制度改革的不断深化和完善，中国城镇国有土地市场已初步形成，建立了适合中国国情的城镇国有土地质量和价值评估体系。但是我国农村集体建设用地流转目前尚未出台价值评估的技术规程，流转价值存在较大随意性。而随着我国社会经济飞速发展，对集体建设用地需求不断增加，集体建设用地流转已成为不争的事实。目前，我国对集体建设用地流转的相关法律法规正在不断地调整，但关于集体建设用地流转评估的技术规程尚未出台,缺乏完整的集体建设用地价格体系,大量的集体建设用地私下流转扰乱了土地市场，损害了农民利益。因此，研究集体建设用地流转价格评估，健全集体建设用地地价评估体系具有重要的意义。

关键字：集体建设土地；价格评估；经济价值；生态价值

第一章、前言

土地为复杂的区域生态综合系统，也是人类赖以生存的重要资源。关于土地的价值，如果只是根据经济学所提出的有关价值等概念来判定的话，未免显得过于不足。由于不同的地理位置、不同的时间段、不同的土壤结构等因素，土地的价值差异也是巨大的。即便是同一地块，也会因为不同的用途产生了价值上的变化。例如农村集体土地流转的发展就

会使得同一地块的自身价值差异有所变化。

我国农村土地属于集体所有，而城镇土地属于国家所有，因此在进行价值评估时不可套用城镇土地评估办法，而随着我国农村土地流转的加速，进行集体土地流转价值评估体系的探索也迫在眉睫。国家已在积极探索，十八届三中全会明确了统筹城乡建设用地一体化的改革方向，2014年底中央确定了33个试点县，进行农村土地征收、集体经营性建设用地人市、宅基地制度试点改革。学术界也在积极研究，并且得出大量研究成果。

第二章、文献综述

2.1国外文献

国外学者很早就在土地流转所产生的价值变化问题上曾进行了充分的研究分析，并形成了以卡尔·马克思（Karl·Marx）的地租理论、罗纳德·科斯（RonaldH·Coase）的产权理论和道格拉斯·C·诺斯(Douglass·C·North）的制度变迁理论等理论为核心的基础理论体系。

美国芝加哥大学教授罗纳德·科斯(RonaldH·Coase)认为只有明确清晰的权利界定，土地的使用权才能真正的流转起来，否则不必要的土地纠纷、不合理的交易费用都会成为阻滞土地流转的重要因素。

道格拉斯·诺斯(Douglass·C·North)指出政治组织对经济制度表现有十分重要的作用,有效的经济组织会使新的制度变迁促进技术变化,推进经济增长[1]。

近年来国外也有许多研究成果：速水佑次郎等（1984）提出了土地的所有权会受其本身价格的变化而产生转移[2]。Capozza等(1989)研究了流转后的土地价格应包含的几种结

构部分[3]。舒盖茨认为在经济方面，以地租、农产品等价格可有效影响农业生产的规模，进而改造传统农业的发展[4]。Bentley(1987)提出了只有在特定环境下，小块土地的分散经营才合理[5]。KDrescher等(2001)认为农地价格除受农业生产力特征和需求的影响外，还受潜在的农地非农化发展趋势的影响[6]。ChrisT·Bastiant等（2002）对美国俄明州的农用地价值与环境的关系进行了研究[7]。AJ.Plantinga等(2002)利用大量的截面数据分析了影响农地价格的组成因子[8]。LivanisG等(2005)则根据现有数据研究了城市在进行外围发展后土地所产生的价格差异因素[9]。Binswanger(1993)研究了土地使用权与土地利用率的关系[10]。

2.2国内文献

国内学者关于农村集体建设用地使用权出让价值评估问题的研究主要围绕以下几方面：

1．农村集体建设用地基准地价研究。齐小军(2009)结合土地价值评估基础理论，深入研究了较为常用的土地估价方法并对各方法的特点进行比较分析。杨杰等(2010)结合具体的评估试点工作重点分析了农村集体建设用地基准地价评估特点和流程，强调指出实际评估过程中存在的主要问题并提出相应的解决办法，使得评估工作更加合理可行。

2．农村集体建设用地定级估价研究。陈立本(2009)通过概述农村集体建设用地使用权定级估价的理论基础，归纳了影响地价的因素．分析了农村集体建设用地界定范围，价值内涵和定级估价的涵义，综合评价不同级别土地价值。

3．农村集体所有建设用地使用权流转价值评估研究。张林楠(2010)调整了传统估价方法，基于价值构成、市场规则和估价原理创新性的尝试了法定补偿扩充法和准建设用地剩余法。苏晓鹏等（2009）探讨了农村土地承包经营权流转的价值构成及评估方法。吕萍等

（2004）利用地租理论模型完成了农地转用价格模型，并用数据进行实证分析。陶丽、邓桥（2013）认为土地流转价值的评估对于提高农民利益有着显著影响，只有真正付诸行动之后，农民的利益才会获得有效保障，实现农民增收，提高农民的生活水平。杨蕾、王雄（2013）通过总结我国农用地的不同价值建立了农用地在进行流转与征收之间产生的价值对比分析。路婕等（2009）对农用地流转市场的价格体系进行了系统的研究。喻瑶（2009）对农用地流转综合价值评估方法进行了探讨。李雪、徐目圣（2011）对农用地流转价格评估方法进行了研究。窦娜（2010）根据对我国农村农地流转的现状分析并研究了基于土地流转价值与农地流转关系的土地银行机理方面的问题刘金国(2011)构建了完整的土地价值体系．通过市场比较法和成本法评估了农村集体建设用地流转的经济价值．采用条件价值法评估了农村集体建设用地流转生态价值。江恩赐(2013)认为土地价值构成受到集体建设用地类型、权利类型和利用现状的影响，在构建完整土地价值的基础上，综合研究经济价值、生态价值及发展权价值评估思路得出农村集体建设用地流转完整价值。张洲(2014)区分了集体出让建设用地使用权和集体划拨建设用地使用权．明确各自价值内涵，以防评估价值存在矛盾。

综上所述．农村集体建设用地入市及使用权出让价值评估是我国城市化进程中存在的特有问题．土地私有制国家拥有不同的土地产权体系，产权较为清晰完整，市场交易灵活度高，因此对土地流转现象探讨较少。但对市场交易以及农地价格方面研究较为全面，对本研究有较大的理论借鉴意义。对于农村集体经营性建设用地流转的研究，国内学者主要集中在其动因、模式、利益分配、影响因素、机制等方面，而对集体经营性建设用地使用权出让价值评估的研究比较少，缺乏对集体经营性建设用地流转价值类型、评估思路和估价特点的系统研究。

第三章、总结

国外对于土地价值评估理论研究的比较早并且相对成熟，不过因为土地是私有化的，可以自由买卖，他们认为明晰的权利界限相当重要，并且价格受农产品、环境等因素的影响，国外成熟的理论研究也给中国土地价值评估提供了一定的借鉴，不过因为我国土地性质的不同，外国研究成果不能照搬套用。我国也对此做了许多研究，不过还处于缓慢发展的关键时期，目前关于农村土地价值的构成，主要存在三种不同的观点。众多学者从资源保护角度出发，认为农村土地价值包含经济价值、生态价值和社会价值三部分。经济价值主要是指农村土地产出的农作物、农副产品和农业生产资料等的价值；生态价值是指农用地的合理利用能够改善生态环境，促使资源的可持续利用的价值；社会价值包括社会保障价值和社会安全价值，指农用地所具有的养育功能、承载功能、蓄积和增值资产功能可以转化为农民的养老保障、就业保障、医疗保障和生活福利的可靠手段。也有学者认为，农村土地价值包含使用价值与非使用价值两部分。第三种观点认为农村土地价值包含市场价值与非市场价值。土地承包经营权从物权法上来讲是一种用益物权，土地承包经营权价值是一种权益价值，它包含土地及其地上附着物的价值，土地承包经营权价值是农村土地价值的一种权利类型。

参考文献

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[9]Livanis G,Chares B Moss,Vincent E Breneman,Richard F Nehring.Urban Sprawl And Farml and Prices Working Paper.University of Floriad,2005, (6):1-37

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