刘世清、马淑英等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

刘世清、马淑英等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 【审结日期】2022.05.19

【案件字号】(2022)鲁07民终2426号 【审理程序】二审

【审理法官】冯海玲李玉信宫磊 【审理法官】冯海玲李玉信宫磊 【文书类型】判决书

【当事人】刘世清;马淑英;李玉成 【当事人】刘世清马淑英李玉成 【当事人-个人】刘世清马淑英李玉成

【代理律师/律所】李军强北京市京师(潍坊)律师事务所;冯宁山东宝都律师事务所;徐悦悦北京市汇融(东营)律师事务所

【代理律师/律所】李军强北京市京师(潍坊)律师事务所冯宁山东宝都律师事务所徐悦悦北京市汇融(东营)律师事务所 【代理律师】李军强冯宁徐悦悦

【代理律所】北京市京师(潍坊)律师事务所山东宝都律师事务所北京市汇融(东营)律师事务所

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【法院级别】中级人民法院 【原告】刘世清;马淑英 【被告】李玉成

【本院观点】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

【权责关键词】无效无权处分追认代理合同侵权证明力证据不足质证证明责任（举证责任）高度盖然性诉讼请求维持原判发回重审冻结 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0

【本院查明】经二审审理查明的其他事实与一审认定的事实基本一致。

【本院认为】本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人马淑英主张其对涉案房屋买卖行为并不知情，并在一审中提交其在北京的入院检查报告和租赁合同等予以证明，但该宗证据不足以证明其对房屋买卖事宜并不知情。根据一审查明事实，李玉成将绝大部分的购房款打入了马淑英的账户，且昌乐县宝城街道西村村民委员会出具的加盖其公章的证明显示在选房时刘世清、马淑英均到了现场与李玉成一起选房，李玉成拿到房屋钥匙后缴纳了房屋维修基金、购买车位储藏室等。上诉人马淑英主张村委会出具的证明为被上诉人自行书写并找人在街道上盖的章，并不是经办人据实所写，但其为证明该主张提交的录音证据通话内容并不明确，且无法确定通话对象身份，被上诉人对该证据亦不予认可，不足以证明其相关主张，本院不予采信。根据证据裁判规则，上诉人马淑英为证明其上诉主张所提交的证据于其他在案证据的对抗及证据效力均不能形成证明优势，对上诉人争议主张不具高度盖然性和证明力，故上诉人马淑英关于其对涉案房屋买卖行为不知情的主张依据不足，本院不予认可。

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综上所

述，上诉人刘世清、马淑英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 负担。

本判决为终审判决。

二审案件受理费100元，由上诉人刘世清、马淑英

【更新时间】2022-08-20 07:20:28

【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年5月3日，李玉成与刘世清签订房屋买卖协议，约定刘世清将位于昌乐县××街道××村××平方米的拆迁房卖给李玉成，房款50万元，刘世清免费为李玉成办理好房屋过户手续，后期的所有费用由李玉成承担，李玉成于2018年5月4日先期付款35万元，剩余尾款15万元于2018年5月10日付清。 协议签订前，李玉成已通过刷POS机向刘世清付款5万元。2018年5月4日，李玉成按照刘世清的指示，委托韩铧增向马淑英的账户转账30万元。2018年5月14日，李玉成按照刘世清的指示，委托韩铧增向马淑英的账户转账15万元。 2020年10月30日，李玉成缴纳了涉案房屋维修基金、安置费，并购买了储藏室，昌乐县城市建设投资开发有限公司为其出具交款单位为刘世清的收据。 2021年10月20日，马淑英报警称涉案房屋为其自家房屋，被人换锁，民警到达现场后，马淑英联系人员将门打开，并换锁。

昌乐县宝城街道西村村民委员

会出具证明载明，刘世清所出售的拆迁房选房时李玉成及马淑英、刘世清均到现场选房，选取了7号楼1单元201室，建筑面积152.17平方米，涉案房屋钥匙交付给了李玉成，李玉成缴纳了房屋维修基金并购买了车位、储藏室。李玉成已对涉案房款开始装修。

【一审法院认为】一审法院认为，本案争议焦点为涉案房屋买卖协议是否有效。房屋买卖协议签订时刘世清所卖房屋并未建成，房屋买卖协议具有预售性质，但该协议中具备房屋买卖合同的主要内容，李玉成已经交付全部房款，现在涉案房屋也已建成并交付李玉成，故认定李玉成与刘世清之间为房屋买卖合同关系。涉案房屋系刘世清、马淑英共同财产，马淑英是刘世清的妻子，李玉成将绝大部分的购房款打入了马淑英的账户，在选房时刘世清、马淑英

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均到了现场与李玉成一起选房，刘世清、马淑英在明知办理房产证需缴纳维修基金、安置费等费用，在自己未缴纳任何费用的情况下办理了房产证。且在协议签订后三年半的时间内，刘世清、马淑英一直未对房屋买卖协议的效力问题提出过异议。据上，能够确认马淑英同意刘世清将涉案房屋出售给李玉成。为保护交易安全，根据诚实信用的原则，依法认定李玉成与刘世清之间房屋买卖合同关系合法有效，该协议对刘世清、马淑英具有约束力。现李玉成依约交付全部房款及后期的所有费用，但刘世清、马淑英并未按照约定免费为李玉成办理过户手续，未全部履行合同义务，应承担继续履行合同的义务即免费协助李玉成办理房屋过户手续，李玉成的诉请于法有据，予以支持。刘世清辩称李玉成向他交付的涉案款项不是购房款，是他向李玉成的借款，但未提供充分证据予以证明，对刘世清的上述辩解意见，不予采信。马淑英辩称对房屋买卖不知情，与查明事实不符，不予采信。

【二审上诉人诉称】刘世清、马淑英上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。第一，被上诉人提交的房屋买卖协议真实意思是借款而不是买卖房屋，且在签订协议之前2018年4月6日和4月12日就有借款5万元，之后的借款打入马淑英账户的原因是，上诉人马淑英的银行卡由刘世清持有使用，刘世清的银行卡由于给他人担保等被冻结了。被上诉人不同意再出借才签订了该协议。该协议上诉人马淑英并不知情。上诉人刘世清并没有告知上诉人马淑英向谁借款，因为当时马淑英在北京经营珠宝店，并不在昌乐居住生活。庭审中上诉人马淑英提交的入院检查报告和租赁合同均能证实2016年3月至2020年年底其一直居住生活在北京。等到马淑英询问借款时，刘世清只字未提向谁借的和买卖协议。这一点从被上诉人到上诉人刘世清邻居家刷卡，就能明确看出，上诉人刘世清是有意向其妻子也就是马淑英隐瞒的。也就是说刘世清签订涉及夫妻共同财产处分的房屋买卖协议，是在没有代理权的情况下的无权处分，该协议也没有得到马淑英的追认，因此该协议是自始无效的。第二，上诉人马淑英的多次向宝都街道西村村委索要涉案房屋钥匙和多次报警要求被上诉人离开的行为，能够证实其对于房屋买卖的协议是不知情的，即使知情也是不认可的。一审庭审时给予了明确，但是面

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对如此重要直接决定案件结果的案件证据，判决书中并没有做出相关阐述。第三，被上诉人庭后提交的昌乐县宝都街道西村村委出具的证明一份，证明载明的内容并不真实，上诉人马淑英自己在现场排队抓阄选的房排队的邻居都看到了，并没有与被上诉人李玉成一起到现场选房，选房当天上诉人刘世清也没有到现场选房，该证明也没有主要负责人和经办人签字，根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”被上诉人向人民法院提交的单位证明不符合证据的形式要件，人民法院也没有向证明出具单位相关主要负责人和知情人员调查核实，因此该证据不应当作为有效定案证据被采信。一审判决忽略了上述基本案件事实，对于上诉人一审提交的民事判决书、限期履行通知书、人民法院往来票据、检查报告、租赁合同、报警证明、换锁照片等证据效力并没有进行详细论述，严重缺乏说服力。

综上所

述，上诉人刘世清、马淑英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

刘世清、马淑英等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省潍坊市中级人民法院

民事判决书

(2022)鲁07民终2426号

当事人 上诉人(原审被告):刘世清。 上诉人(原审被告)：马淑英。

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以上二上诉人共同委托诉讼代理人:李军强,北京市京师(潍坊)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:冯宁,山东宝都律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：李玉成。

委托诉讼代理人:徐悦悦,北京市汇融(东营)律师事务所律师。

审理经过 上诉人刘世清、马淑英与被上诉人李玉成房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院(2021)鲁0725民初3864号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2022年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 二审上诉人诉称 刘世清、马淑英上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。第一，被上诉人提交的房屋买卖协议真实意思是借款而不是买卖房屋，且在签订协议之前2018年4月6日和4月12日就有借款5万元，之后的借款打入马淑英账户的原因是，上诉人马淑英的银行卡由刘世清持有使用，刘世清的银行卡由于给他人担保等被冻结了。被上诉人不同意再出借才签订了该协议。该协议上诉人马淑英并不知情。上诉人刘世清并没有告知上诉人马淑英向谁借款，因为当时马淑英在北京经营珠宝店，并不在昌乐居住生活。庭审中上诉人马淑英提交的入院检查报告和租赁合同均能证实2016年3月至2020年年底其一直居住生活在北京。等到马淑英询问借款时，刘世清只字未提向谁借的和买卖协议。这一点从被上诉人到上诉人刘世清邻居家刷卡，就能明确看出，上诉人刘世清是有意向其妻子也就是马淑英隐瞒的。也就是说刘世清签订涉及夫妻共同财产处分的房屋买卖协议，是在没有代理权的情况下的无权处分，该协议也没有得到马淑英的追认，因此该协议是自始无效的。第二，上诉人马淑英的多次向宝都街道西村村委索要涉案房屋钥匙和多次报警要求被上诉人离开的行为，能够证实其对于房屋买卖的协议是不知情的，即使知情也是不认可的。一审庭审时给予了明确，但是面对如此重要直接决定案件结果的案件证据，判决书中并没有做出相关阐述。第三，被上诉人庭后提交的昌乐县宝

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都街道西村村委出具的证明一份，证明载明的内容并不真实，上诉人马淑英自己在现场

排队抓阄选的房排队的邻居都看到了，并没有与被上诉人李玉成一起到现场选房，选房当天上诉人刘世清也没有到现场选房，该证明也没有主要负责人和经办人签字，根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”被上诉人向人民法院提交的单位证明不符合证据的形式要件，人民法院也没有向证明出具单位相关主要负责人和知情人员调查核实，因此该证据不应当作为有效定案证据被采信。一审判决忽略了上述基本案件事实，对于上诉人一审提交的民事判决书、限期履行通知书、人民法院往来票据、检查报告、租赁合同、报警证明、换锁照片等证据效力并没有进行详细论述，严重缺乏说服力。

二审被上诉人辩称 李玉成辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院予以驳回，维持原判。

原告诉称 李玉成向一审法院提出诉讼请求：判令刘世清、马淑英免费为李玉成办理完成房屋过户手续；诉讼费、保全费由刘世清、马淑英承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2018年5月3日，李玉成与刘世清签订房屋买卖协议，约定刘世清将位于昌乐县××街道××村××平方米的拆迁房卖给李玉成，房款50万元，刘世清免费为李玉成办理好房屋过户手续，后期的所有费用由李玉成承担，李玉成于2018年5月4日先期付款35万元，剩余尾款15万元于2018年5月10日付清。

协议签订前，李玉成已通过刷POS机向刘世清付款5万元。2018年5月4日，李玉成按照刘世清的指示，委托韩铧增向马淑英的账户转账30万元。2018年5月14日，

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李玉成按照刘世清的指示，委托韩铧增向马淑英的账户转账15万元。

2020年10月30日，李玉成缴纳了涉案房屋维修基金、安置费，并购买了储藏室，昌乐县城市建设投资开发有限公司为其出具交款单位为刘世清的收据。

2021年10月20日，马淑英报警称涉案房屋为其自家房屋，被人换锁，民警到达现场后，马淑英联系人员将门打开，并换锁。

昌乐县宝城街道西村村民委员会出具证明载明，刘世清所出售的拆迁房选房时李玉成及马淑英、刘世清均到现场选房，选取了7号楼1单元201室，建筑面积152.17平方米，涉案房屋钥匙交付给了李玉成，李玉成缴纳了房屋维修基金并购买了车位、储藏室。李玉成已对涉案房款开始装修。

另查明，刘世清、马淑英为夫妻关系，涉案房屋为刘世清、马淑英的夫妻共同财产，现该房屋已办理房产证。

一审法院认为 一审法院认为，本案争议焦点为涉案房屋买卖协议是否有效。房屋买卖协议签订时刘世清所卖房屋并未建成，房屋买卖协议具有预售性质，但该协议中具备房屋买卖合同的主要内容，李玉成已经交付全部房款，现在涉案房屋也已建成并交付李玉成，故认定李玉成与刘世清之间为房屋买卖合同关系。涉案房屋系刘世清、马淑英共同财产，马淑英是刘世清的妻子，李玉成将绝大部分的购房款打入了马淑英的账户，在选房时刘世清、马淑英均到了现场与李玉成一起选房，刘世清、马淑英在明知办理房产证需缴纳维修基金、安置费等费用，在自己未缴纳任何费用的情况下办理了房产证。且在协议签订后三年半的时间内，刘世清、马淑英一直未对房屋买卖协议的效力问题提出过异议。据上，能够确认马淑英同意刘世清将涉案房屋出售给李玉成。为保护交易安全，根据诚实信用的原则，依法认定李玉成与刘世清之间房屋买卖合同关系合法有效，该协议对刘世清、马淑英具有约束力。现李玉成依约交付全部房款及后期的所有费用，但刘世清、马淑英并未按照约定免费为李玉成办理过户手续，未全部履行合同义务，应

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承担继续履行合同的义务即免费协助李玉成办理房屋过户手续，李玉成的诉请于法有

据，予以支持。刘世清辩称李玉成向他交付的涉案款项不是购房款，是他向李玉成的借款，但未提供充分证据予以证明，对刘世清的上述辩解意见，不予采信。马淑英辩称对房屋买卖不知情，与查明事实不符，不予采信。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百零七条之规定，判决如下：刘世清、马淑英于判决生效后十日内协助李玉成办理昌乐县站前街1022号7号楼1单元201室房屋产权变更登记手续，房屋产权变更过程中产生的费用由被告刘世清、马淑英负担。案件受理费100元，由刘世清、马淑英负担。 二审中，上诉人马淑英提交如下证据：一、选房资格证安置明细表原件一份，主张昌乐宝都街道西村拆迁安置选房时，由上诉人马淑英一人进行，选房时看证不看人，如果是被上诉人主张的上诉人马淑英对房屋买卖知情且认可，马淑英完全没必要前往选房现场进行选房，这也说明上诉人马淑英对房屋买卖协议并不知情。如果是被上诉人参与了选房，该选房资格证原件应当由其持有，而不是由上诉人马淑英持有。二、2022年1月17上诉人马淑英与昌乐宝都街道西村社区居委会支书韩守义的通话录音一份，主张被上诉人在一审中提交的由该居委会于2011年11月29日出具的证明为被上诉人自行书写并找人在街道上盖的章，并不是居委会经办人据实所写，居委会对此并不知情，且内容与实际情况不符。在该证据欠缺经办人、负责人签字的情况下，该证据不具备有效的形式要件，该证明属于无效证据，不具有证明力。三、物业费单据、燃气费单据、生活垃圾处理费单据各1张，以及房屋室外、室内照片4张，房屋视频一份，主张涉案房屋目前由上诉人占有支配。四、不动产权证、购房发票各1份，维修基金票据2份。主张涉案房屋登记在上诉人名下，与房屋相关的凭证由上诉人持有。经质证，被上诉人李玉成对证据一的真实性不清楚，对证明目的不予认可。因案涉房屋属于拆迁安置房，被搬迁人为

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两上诉人，选房资格证只能为上诉人，选房时候上诉人与被上诉人三人均在场，上诉人

马淑英对房屋买卖一直是知情的，选房资格证由谁持有与本案无关。对证据二录音人的身份不清楚，因此对该证据的真实性不予认可。昌乐宝都街道西村村委会出具的证明中的章系真实，对当时案涉房屋选房时描述清楚，且通过录音内容可以显示被录音人明确表示不出具纸质说明，且也无法证明上诉人所述证明目的。对证据三的真实性不清楚，对证明目的不予认可。案涉房屋被上诉人李玉成已装修完毕，上诉人擅自更换房屋门锁钥匙，已构成侵权，缴纳上述费用也与本案无关。对证据四的真实性无异议，对证明目的不予认可。住房专项维修资金系被上诉人李玉成缴纳，在一审当中已经提供该证据，在此不再赘述。该房屋发票虽出具给上诉人刘世清，但房屋实际房款系安置拆迁安置补偿款，二上诉人并未实际缴纳。但刘世清、马淑英确已实际收到被上诉人50万元购房款。上诉人应按照房屋买卖协议的约定，在被上诉人缴纳完毕所有费用、购房款后为被上诉人免费办理完毕过户手续。通过被上诉人缴纳住房专项维修资金可以看到，上诉人马淑英对房屋买卖的事实是知情的，不缴纳专项维修资金是无法拿到房屋钥匙的。且该发票由马淑英持有，而非被上诉人李玉成持有。就可以看到当时马淑英对全过程是参与且知情的。

本院查明 经二审审理查明的其他事实与一审认定的事实基本一致。

本院认为 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人马淑英主张其对涉案房屋买卖行为并不知情，并在一审中提交其在北京的入院检查报告和租赁合同等予以证明，但该宗证据不足以证明其对房屋买卖事宜并不知情。根据一审查明事实，李玉成将绝大部分的购房款打入了马淑英的账户，且昌乐县宝城街道西村村民委员会出具的加盖其公章的证明显示在选房时刘世清、马淑英均到了现场与李玉成一起选房，李玉成拿到

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房屋钥匙后缴纳了房屋维修基金、购买车位储藏室等。上诉人马淑英主张村委会出具的

证明为被上诉人自行书写并找人在街道上盖的章，并不是经办人据实所写，但其为证明该主张提交的录音证据通话内容并不明确，且无法确定通话对象身份，被上诉人对该证据亦不予认可，不足以证明其相关主张，本院不予采信。根据证据裁判规则，上诉人马淑英为证明其上诉主张所提交的证据于其他在案证据的对抗及证据效力均不能形成证明优势，对上诉人争议主张不具高度盖然性和证明力，故上诉人马淑英关于其对涉案房屋买卖行为不知情的主张依据不足，本院不予认可。

综上所述，上诉人刘世清、马淑英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人刘世清、马淑英负担。 本判决为终审判决。 落款

审判长 冯海玲 审判员 李玉信 审判员 宫 磊

二〇二二年五月十九日

书记员 李朋朋

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。

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