二手房买卖技巧大全

二手房买卖技巧大全（一）

第一：看房选房 要面面俱到

选择二手房时，购房者常常顾此失彼，关注一些重要因素的同时，却忽视了另外一些值得重视的内容。其实，买房尤其是买二手房，在前期的选购环节，更要面面俱到

不要只看房子，还要看资格购房者在选购二手房时，往往注意房屋在类型、价格等方面是否让人满意，却忽视了首要的问题：该房的所有权性质，是否具备上市交易资格。遇及如下的二手房，奉劝购房者还是避退三舍吧：军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的；仅有使用权的房屋；以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的；在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房；上市出售后会形成新的住房困难的；产权共有的房屋，其中一方共有人不同意出售该房产的；房产已作抵押，且未经抵押权人书面同意转让的；处于户籍冻结地区，并已列入拆迁、公告范围的；依法被查封或者依法以其它形式限制权属转移的；房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的。 如果该二手房属于央产房，以下几种情况也是不能上市的：凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的；涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大中专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房(规定能够住满5年内容的除外)，应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。(上述办法不含部级干部住房上市出售)以及其它不能买卖的情况：3年内被政府规划为拆迁范围的房产，在当地房产交易部门已被冻结。

不要只看房龄，还要看质量有些购房者在选购二手房的时候，往往对房屋的房龄和建成年代比较关心，而对房屋的具体质量则关注不够。在有些购房者看来，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差，其实不然。每一套房子的建筑材料、施工工艺、施工质量不同，质量上也会千差万别，未必房龄越短质量就越好。某些房子虽然年头不长，但由于种种原因，质量不尽人意；相反，有些房子虽然建设较早，但却历久弥坚。购房者在考查二手房的时候，要仔细考察房屋的质量，从外立面到楼道，从墙体、地面，到门窗、管道，每个细节都要认真观察。房型结构面积大小，是否与产权证相符；户型是否合理；管线是否太多；是否改动过房屋的内外部结构；是否改动过牵涉到面积计算的结构；是否带装修；了解内部结构：管线的走向、承重墙的位置等。配套设施打开自来水龙头观察水的质量和水压，以检测这一带的水质硬度并测试水压大小。了解该房屋的供电容量是否能满足需求；检查电线的老化程度。查看煤气、天然气的输送情况，提醒注意的是要根据点燃煤气灶后的火焰高度，判断煤气是否充足。旧小区的房屋自带热水器的，要考虑其品牌、新旧程度、是燃气的还是用电的，不妨亲自试用一下，看看水的温度如何。如果是燃气的，应该注意是否是已经禁止生产的直排式热水器，热水器的位置在哪里，洗澡时是否安全。了解供暖单位的性质，是市政供暖还是小区单独供暖；是上门收取暖气费，还是自己到收费站去交；暖气片数量多少。测试有线电视的开通情况等。

不要只看表面，还要看物管购房者在选购二手房时，常把关注的焦点放在房子本身，却忽视了物业管理、取暖方式及相关费用等入住后与自身利益息息相关的环节。购房是一个相对短暂的行为，居住却是一个长期的过程。要想在购房后的居住中获得较高的生活品质，良好的物业管理是必不可少的。目前某些已购公房社区还不存在真正意义上的物业管理，某些二手商品房社区的业主与物业公司之间矛盾重重，纠纷时常发生，这都会对购房者入住后的生活产生不良的影响。因而，选购二手房时要仔细了解相关情况，如保安、保洁、绿化的水准；提供服务的内容和水准；基本生活设施的管理：如有没有信箱，电梯的品牌、速度、是否有人值守(旧小区的电梯一般较老旧，有人值守更可靠)、晚上最晚开到几点等。此外，还要核实该小区水、电、煤、暖的价格，物业管理费的收费标准以及车位的费用等。

不要只看总价，还要看单价按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价，而不像一手商品房销售时候，总是标明房屋的单价。因此，某些二手房乍看上去总价很低，很便宜，但由于建

设年代久，居室面积小，算下来每平米建筑面积单价并不低。购房者在购买二手房时，不要只看总价，还要算算单价，再拿这个单价和周边的一手房做做比较，心里就比较有数了。

不要只看位置，还要看交通许多二手房地处城市核心地区，地理位置优越，但是鉴于城区目前的交通状况，位置好的地方出行未必方便，况且，一个家庭除了日常生活，还要考虑大人上班、孩子上学、老人看病等其它因素。因此，快捷、顺畅的交通有时比传统意义上的地理位置还重要。购房者在购买二手房的时候不光要考虑地段，还要看周边的交通状况，有时候地段差一些，但临近地铁、城铁等轨道交通，也未尝不可。

不要只看社区，还要看周边许多购买二手房的购房者往往比较在意本社区的绿化、保安、清洁、生活配套等细节，对社区周边的环境则不太重视。其实，某些二手房，特别是已购公房，社区规模不大，生活、商业配套不够齐备，绿地面积也有限，但是周边的街区公园面积可能很大，还有许多生活、商业配套设施是和周围的住宅小区共享的，这在很大程度上弥补了本小区的不足，这样的二手房还是值得购买的。相反，有些二手房所处的小区各方面条件都不错，但周围在进行大规模的拆迁改造，建设新的房地产项目，施工带来的干扰和不便有可能要持续一两年时间，购买这样的二手房，一定要做好心理准备。

不要只看眼前，还要看将来在购二手房时，通常都会将眼前的各种问题考虑得很周全，但对今后的许多事情就未必了。某些小区目前的交通出行条件不理想，但也许一两年后轨道交通设施就会修通；某些小区也许目前社区临近的快速路还要收费，但很可能近期内就会取消。面对这样的二手房，如果价格合理，短期内的不便又能承受，不妨就购买下来。再比如，某个欲购买二手房的家庭目前老人身体健康，但随着岁月的推移，几年后，看病取药会成为家常便饭，这样的家庭在购买二手房时，就要对周边的医疗条件和医院的设置进行周密的考虑。此外，有些购房者购买二手房是为了阶段性居住，将来还要出售或出租，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断，眼光要放长远一些才行。

第二：查询二手房产权状况

买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必需考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况，则是每一个购房人在购房前必需做的事情。购房前对所购房屋的产权有清清楚的认知，不但可避免受到可能的坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。 要了解房屋的产权状况，购房人

第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方式是查验产权记录。 第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有主权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生债务和责任，则必需查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。 另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。 第三：从条款鉴别合同的有效性

如何从购房合同内容来鉴别购房合同的无效？

专家回复：无效合同分为部分无效和全部无效两种，合同部分无效并不代表整个合同无效，因为合同中其他条件具备的条款仍然具有法律效力，对合同双方当事人仍具有约束力。但购房者怎样通过合同的内容来鉴别自己所签的合同是否有效？

(1)从购房合同的条款来鉴别。如果合同的某些条款违反国家法律法规，则此条款对房屋买卖双方没有约束力，必须加以纠正。

(2)从购房合同的标的来鉴别，即楼盘是否为法律政策所允许买卖的项目。也就是说在房屋开发阶段，如果开发商所建房屋属于越权批地、非法占地，所签合同无效；在建阶段，如在建房屋未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证等，所签合同无效；在销售阶段，如没有房地产管理部门的销售许可证，以这样的房屋为标的的，所签合同无效。 第四： 办理房屋产权过户登记手续 如何办理房屋产权过户登记手续？

专家回复：《城市房地产开发经营管理条例》中规定：\"预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。\"房屋买卖的所有权过户和转移登记，一般在购房者购房后，由买卖双方或售房单位代理到住房所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。

房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称。根据登记的产权情况又可分为《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》三种。《房屋所有权证》发给拥有房屋所有权人。《房屋共有权保持证》发给房屋共有人。《房屋他项权证》发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、抵押权人等。 《房屋产权证》一旦遗失，应忙到原发证机关申请补领新证。申请人应提交补领新证申请书和登载遗失声明的报纸一份，经房管机关审查确认后，补发新证，并按规定征收重新登记费用。

第五： 购买二手房如何申请贷款

问：购买二手房可以申请哪几种贷款？

答：可以申请公积金贷款、个人购房商业性贷款和组合贷款三种。 问：什么是住房公积金贷款？ 答：公积金贷款是本市各商业银行受上海市公积金管理中心委托发放的政策性个人住房贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证，而向银行申请的贷款。 问：申请公积金贷款需要哪些条件？ 答：主要条件有：(1)有本市城镇常住户口；(2)申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月、且累计缴存住房公积金的时间不少于两年；(3)购房首付的金额不低于所购房价的30%；(4)没有尚未还清的贷款债务；(5)二手房贷款需要是具有产权的二手房。 问：如何确定申请公积金贷款额度？

答：在确定公积金贷款额度时，要同时满足以下几点：(1)不高于申请贷款时借款人公积金帐户缴交余额的15倍，例如，假如至申请贷款之日前，您的公积金帐户余额有5000元，则贷款额度不能超过7.5万元，需要注意的是在贷款申请获得批准之前，不可以将帐户的储存余额提取出来，否则很难申请到足额的贷款。(2)不高于所购房屋总价的70%，即如果房价为12万元，贷款额不能超过8.4万元。(3)公积金贷款最高额度为10万元，这是因为公积金贷款是一种政策性的贷款，在利率方面有较大的优惠，因此要对贷款额度进行限制。 问：申请公积金贷款的最长期限是多少年？ 答：申请公积金贷款的最长年限为15年。 问：申请商业性贷款要具备什么条件？

答：购买二手房申请商业性贷款要具备的主要条件有：(1)有本市城镇常住户口；(2)购房首付的金额不低于所购房价的30%；(3)没有尚未还清的贷款债务；(4)二手房贷款需要是具有产权的二手房。 如何确定购房起始时间最划算？

有关部门表示，对卖房者来说，选择买卖合同签订之时可能最划算。近日，有读者来电咨询，自己准备将新购置不久的商品房卖掉，但对于购房的起始时间，有人说应从房产证注明时间算起，有人

说可从签订房地产买卖合同之日起开始计算，而这两个时间往往相差好几个月。到底应该从何时算起比较合算呢？ 根据有关政策规定，个人购买住房超过2年(含2年)转手交易的普通住房免征营业税，而个人购买住房未超过2年的商品房则征收5%营业税。记者从相关部门了解到，在买卖房产时当事人有3个时间可以选择，分别是房地产买卖合同签订时间、房地产证的缮证时间或契税完税凭证上注明的时间，这3个时间都可以作为购房的起始时间。其中选择房地产买卖合同签订时间对卖家来说可能最划算。

根据相关规定，个人购房的起始日期以《房地产证》或契税完税凭证上注明的日期为准。这个房产证上“注明的日期”，一般是指房产证的缮证日期，就是该证制作完毕的时间。 税务部门征收这笔营业税，是按照房产证上注明的时间来计算的。一般来说，房地产买卖合同签订的时间比房地产证的缮证时间要早，如果当事人购房超过2年，但房产登记时间不足两年的，个人可持《房地产证》和身份证到国土房产登记部门核查，国土房产登记部门根据住房登记档案资料在《房地产证》上据实备注购买日期并加盖专用章确认。这样签订合同的日期就成了房产证上的“注明的日期”，税务部门也就按照这个房地产买卖合同签订时间来计算购房时间了。 业内人士告诉记者，在房地产买卖合同签订时间、房地产证缮证时间和契税完税凭证上注明的时间这3个时间中，通常是买卖合同签订的时间最早，契税完税凭证注明的时间最晚。所以需要销售房产的人士一般选择房地产买卖合同签订时间，如果按房地产买卖合同签订时间计算，卖房者购房时间正好超过两年，卖房人就可以节省售房过程中产生的5%的营业税。 公房、商品房、经济房，三种房二手交易税有何不同？ 以案说理

“一窗化”之前，看看您应交哪些税？

目前在二手房交易过程中需交纳的税费，包括印花税、契税、土地出让金、综合地价款等多个税目。下面的内容希望能给您在置业过程中起到一定的指导作用，但这并不是万能 的，也并不是适合任何房屋，因此提醒您在交易过程中还要根据自己房屋的实际情况来确定该交纳哪些税费。 目前个税的征收办法分两个标准，商品房收费标准是销售额减购买价款减合理费用后再乘以20%；公房收费标准是销售额减4000元后乘以建筑面积减合理费用后再乘以20%。

房屋性质——已购公房对于公房业主来说，2005年8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》的出台让几乎所有的已购公房被列在免征营业税之列，极大地降低公房业主的出售成本，使得已购公房的房源量得到大量释放，为二手房交易的活跃发展起到积极的作用。 下面以一个具体实例来说明进行已购公房交易买卖双方需交纳的税费：刘女士在海淀区翠微路地区有一套1992年已购公房，建筑面积约为80平方米。2005年10月，刘女士首次将该套房屋进行上市交易，经过几天的买卖双方对价格的协商后，最终该套房屋以6180元/平方米的价格，即总价款494400元出售给马先生。 对于卖方刘女士来说，需交纳的税费如下：印花税印花税为成交价的万分之五，即494400×0.05%＝247.2元对于买方马先生来说，需交纳的税费如下：

1)印花税印花税为成交价的万分之五，即494400×0.05%＝247.2元。

2)契税根据2005年8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》中明确规定：对于首次上市交易的已购公房等6大类保障性住房在交易过程中均视为普通住房。契税按1.5%征收。则上例中马先生需交纳契税为成交价的1.5%，即494400×1.5%＝7416元。 3)土地出让金对于首次上市交易的公房来说，买方要交纳土地出让金，即为1560元/平方米×80平方米×1%＝1248元综上，对于买方马先生来说总共要支付的税费为8911.2元。 房屋性质——二手商品房就目前市场情况来看，营业税的征收对二手商品房的影响明显，大大缩减了房产出售者的预期收益。下面举一个例子来说明二手商品房在出售过程中买卖双方需交纳的税费。

几年前，李先生在望京地区购置一套商品房，建筑面积为142平方米，购买时价格为6000元/平方米，总价为85.2万元。现2005年10月李先生打算将该套房屋以7000元/平方米的价格出售出去，总价为99.4万元