物业维检公司xxxx项目部
设 备 维 修 服 务 流 程
一、机电设备维护
1. 设备操作维护人员和专业点检人员的培训
1.1对设备维护管理人员及操作人员进行施工、技术及安全文明等方面的交底工作。其主要内容为：
1) 介绍工程基本情况、工程性质和工程目标； 2) 讲述工程施工特点、施工方法及特殊注意事项； 3) 强化对现场安全文明、质量、工期以及环境保护意识； 4) 强调作业特殊要求。
1.2 经过动员及交底使施工人员了解工程基本情况，清楚施工特点及注意事项，做到心中有数，在充分理解工程各项要求的前提下，组织进行维护施工，保质保量的完成本工程的所有维护管理任务。
1.3 事先对现场内外的场地情况组织勘查，合理安排施工场地内的各种办公/材料堆场以及水电的布置。
1.4我公司将充分做好开工前的前期准备，设备的操作维护人员和专业点检人员要成为合格员工，除了经过操作培训外，还必须经过设备日常维护或点检操作的专业培训教育，使所有员工建立“自主”维护地观念。一方面要了解设备的性能结构，掌握设备保养维护技术，能诊断设备的一般故障或常见故障，并懂得排除故障的方法或是应急处理方法，才能建立起企业员工地“自主维护”体系。
1.5要做好设备操作维护人员、专业点检人员的培训,就必须做好以下几个方面的工作：明确培训目的，根据实际目标制定长期和短期相结合的培训计划，以及相应地培训内容；分类、分层次地组织员工参加培训；对员工的培训结果进行考核；对培训结果和员工培训考核情况进行总结，并结合企业设备运行情况和故障情况的变化、设备的更新等不断研究完善培训计划和培训内容，务求通过培训达到理论与实际相结合、不断提高员工的技术技能素质的
目的。
2. 设施管理内容
2.1设施技术状况管理
1）集合所有主要设备参数表，标出设备的明细，备品备件以及数量、规格。
2）建立设备档案，记录设备保养维修的内容、次数。
3）对所有设备按设备的重要程度、维护状况和管理状况进行风险评估，分为高、中、低三种，并分别制订具体保障措施。 2.2设施运行动态管理
1）设备运行动态管理，是指通过一定的手段，使各级维护与管理人员能牢牢掌握住设备的运行情况，依据设备运行的状况制订相应措施。 2）建立健全系统的设备巡检标准。
要对每台设备，依据其结构和运行方式，定出检查的部位、内容、正常运行的参数标准(允许的值)，并针对设备的具体运行特点，对设备的每一个巡检点，确定出明确的检查周期，一般可分为时、班、日、周、月、季度检查点。
3）建立健全巡检保证体系。
设施工程师制定检查内容，做出质量记录表格。值班操作人员负责对设备的所有指定内容进行检查，并将数据填写到相应质量记录表格中。由设施工程师对所有数据进行分析，并给出判断，以进一步改善设备的运行，从而全面掌握设备运行动态。 4）建立预防性保养体系。
根据设施运转状况，制定相应年度预防性保养计划，并据此发布月保养计划，
5）信息传递与反馈。
当班人员巡检时，发现设备不能继续运转需紧急处理的问题，要立即通知直接主管，以及时处理。一般隐患或缺陷，检查后登入检查表，并按时传递给主管工程师。
设备发生缺陷，岗位操作和维护人员能排除的应立即排除，并在日志中详细记录。
对于重大设备故障，应立即通知上级各层主管，并详细描述故障现象。未得到明确回复，不能擅自处理。 3. 设备设施维护保养的基本要求
设备的使用和维护保养在于日常控制和管理。好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能的唯一手段。因此，对设备设施要进行有效的维修与保养，做到以预防为主，坚持日常保养与科学计划维修相结合以提高设备的良好工况。设备维护保养的内容一般包括日常维护、定期维护、定期检查和精度检查，设备润滑和冷却系统维护也是设备维护保养的一个重要内容。 设备维护保养的要求主要有四项：
1） 清洁：设备内外整洁，各滑动面、丝杠、齿条、齿轮箱、油孔等处无油污，
各部位不漏油、不漏气，设备周围的切屑、杂物、脏物要清扫干净； 2） 整齐：工具、附件、工件(产品) 要放置整齐，管道、线路要有条理； 3） 润滑良好：按时加油或换油，不断油，无干摩现象，油压正常，油标明亮，
油路畅通，油质符合要求，油枪、油杯、油毡清洁；
4） 安全：遵守安全操作规程，不超负荷使用设备，设备的安全防护装置齐全可
靠，及时消除不安全因素。 4. 安全管理 1）目的
为保护员工在生产过程中的安全和健康，加强安全管理，促进安全生产发展，
结合本工程的实际情况和工作特性，制订本规程。本规程是指导工人安全操作的准则，所有参加工程施工的工人都必须严格遵守。
2）一般规定
A. 参加施工的工人，要熟知本工种的安全技术操作规程。在操作中，应坚守
工作岗位，严禁酒后操作。
B. 特殊工种如电工、焊工必须持证上岗。
C. 正确使用个人防护用品和安全防护措施。进入施工现场，必须戴安全帽，
禁止穿拖鞋或光脚。高空作业必须系安全带。不符合要求的安全用具严禁使用。
D. 各种机具使用前必须进行检查，确认完好方准使用。
E. 电气设备和线路必须绝缘良好，电线不得与金属物绑在一起；各种电动机
具必须按规定接零接地，并设置单一开关；遇有临时停电或停工休息时，必须拉闸加锁。
F. 施工机械和电气设备不得带病运转和超负荷作业。发现不正常情况应停机
检查，不得在运转中修理。
G. 电气、仪表、管道和设备试运转，应严格按照单项安全技术措施进行。运
转时不准擦洗和修理，严禁将头手伸入机械行程范围内。
H. 从事高空作业要定期体检，身体不适于高空作业的，不得从事高空作业。 I. 高空作业衣着要灵便，禁止穿硬底和带钉易滑的鞋。
J. 高空作业所用材料要堆放平稳，工具应随手放入工具袋内。上下传递物件
禁止抛掷。
K. 梯子不得缺档，不得垫高使用。使用时上端要扎牢，下端应采取防滑措施。 3）特殊工种管理 ➢ 电工
A. 所有绝缘、检验工具，应妥善保管，严禁他用，并应定期检查、校验。 B. 现场施工用高低压设备及线路，应按照施工设计及有关电气安全技术规程
安装和架设。
C. 线路上禁止带负荷接电或断电，并禁止带电操作。
D. 有人触电，立即切断电源，进行急救；电气着火，应立即将有关电源切断，
使用泡沫灭火器或干砂灭火。
E. 多台配电箱（盘）并列安装时，手指不得放在两盘的接合处，也不得触摸
连接螺孔。
F. 管子穿带线时，不得对管口呼唤、吹气，防止带线弹力勾眼。穿导线时，
应互相配合防止挤手。
G. 电力传动装置系统及高低压各型开关调试时，应将有关的开关手柄取下或
锁上，悬挂标示牌，防止误合闸。
H. 用摇表测定绝缘电阻，应防止有人触及正在测定中的线路或设备。测定容
性或感性设备、材料后，必须放电。雷电时禁止测定线路绝缘。 I. 电气设备的金属外壳，必须接地或接零。
J. 照明开关、灯口及插座等，应正确接入火线及零线。
➢ 管工
A. 用车辆运输管材、管件，要绑扎牢固，人力搬运，起落要一致。用滚杠运
输，要防止压脚，并不准用手直接调整滚杠。管子滚动前方，不得有人。 B. 用锯弓、切管器、砂轮切管机切割管子，要垫平卡牢，用力不得过猛，临
近切断时，用手或支架托住。砂轮切管机砂轮片应完好，操作时，应站侧面。
C. 套丝工件要支平夹牢，工作台要平稳，两人以上操作，动作应协调，防止
柄把打人。
D. 管子串动和对口，动作要协调手不得放在管口和法兰接合处。 E. 滚动工件时，防止滑动及倾倒伤人。
F. 手提式砂轮机应有防护罩，操作时，站在砂轮片径向侧面，并戴绝缘手套
或站在绝缘板上。
➢ 电焊工
A. 电焊机外壳，必须接地良好，其电源的装拆应由电工进行。
B. 电焊机要设单独的开关，开关应放在防雨的闸箱内，拉合时应戴手套侧向
操作。
C. 焊钳与把线必须绝缘良好，连接牢固，更换焊条应戴手套。在潮湿地点工
作，应站在绝缘胶板或木板上。
D. 严禁在带压力的容器或管道上施焊，焊接带电的设备必须先切断电源。 E. 焊接储存过易燃、易爆、有毒物品的容器或管道，必须清除干净，并将所
有孔口打开。
F. 在密闭金属容器内施焊时，容器必须可靠接地，通风良好，并应有人监护。
严禁向容器内输入氧气。
G. 把线、地线，禁止与钢丝绳接触，更不得用钢丝绳或机电设备代替零线。
所有地线接头，必须连接牢固。
H. 更换场地移动把线时，应切断电源，并不得手持把线爬梯登高。 I. 清除焊渣、采用电弧气刨清根时，应戴防护眼镜或面罩，防止铁渣飞溅伤
人。
J. 施焊场地周围应清除易燃易爆物品，或进行覆盖、隔离。
K. 必须在易燃易爆气体或液体扩散区施焊时，应经过有关部门检试许可后，
方可施焊。
L. 工作结束，应切断焊机电源，并检查操作地点，确认无起火危险后，方可离开。
➢ 气焊工
A. 施焊场地周围应清除易燃易爆物品，或进行覆盖、隔离。
B. 必须在易燃易爆气体或液体扩散区施焊时，应经过有关部门检试许可后，
方可施焊。
C. 氧气瓶、氧气表及焊割工具上，严禁沾染油脂。
D. 乙炔瓶与氧气瓶不得同放一处，距易燃、易爆物品和明火的距离，不得少
于10米。
E. 氧气瓶应有防震胶圈，旋紧安全帽，避免碰撞和剧烈震动，并防止曝晒。 F. 点火时，焊枪口不准对人，正在燃烧的焊枪不得放在工件或地面上。
G. 不得手持连接胶管的焊枪爬梯、登高。
H. 严禁在带压的容器或管道上焊、割，带电设备应先切断电源。
I. 在储存过易燃、易爆、有毒物品的容器或管道上焊、割时，应先清除干净，
并将所有孔、口打开。
J. 工作结束，应将乙炔、氧气瓶气阀关好，拧上安全罩，并检查操作地点，
确认无起火危险后，方可离开。
二、机电设备设施的保养维护方案
1. 供配电系统的管理
如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供配电系统则是它的大动脉。为了保障系统供电的连续性，需制定行之有效的运行管理制度和维护保养方案，确保供配电系统的正常运行。
1.1设备的定期维护保养方案和标准
（1）每日巡视保养项目 ①电力变压器（干式）
序号 1 2 3 部 位 外壳 温度计 声响 变压器室 4 内 容 1. 查低压连接母线； 2. 检查壳体。 1. 检查是否完好； 2. 观察温度指示。 监听变压器指示。 1. 2. 3. 4. 检查门窗、地面、四壁； 检查通风道、通风设施； 检查室内照明设施； 检查室内消防设施。 要 求 低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹。 显示正常、无损坏、温度不超过90℃。 发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音。 无杂物、不漏水、能以防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常。 ②低压开关柜 序号 部 位 内 容 要 求 柜正面 1 柜背面 1.清扫（擦拭）柜正面； 2.检查仪表指示及运行参数； 3.检查空气开关； 4.检查闸刀开关、操作机构； 5.检查分闸、合闸指示灯。 无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常。 2 1.观察母线、连接点、引出线； 连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘2.检查电度表。 转动正常。 ③电容器柜 序号 1 部 位 柜正面 内 容 1.清扫（擦拭）柜正面； 2.检查仪表指示及运行参数； 3.检查自动补偿器； 4.检查各组电容指示灯。 1.观察电容器壳体、套管； 2.检查导线及其连接点； 3.检查柜内温度。 要 求 无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好。 电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过45℃。 柜内 2 ④强电井 序号 1 2 部 位 插接箱 内 容 1.清扫外表面； 2.检查空气开关； 3.检查内部接线。 要 求 无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。 强电井室 1.检查房顶、四壁、地面、门； 无损坏、无杂物、无漏水、能防止小动物2.检查室内照明设施； 进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，3.检查电缆、母线槽。 无损伤、无放电痕迹、无过热。 （2）每周保养项目 ①电力变压器（干式） 序 号 1 2 接地线 部 位 内 容 完成每日巡视保养项目。 1.检查接地线； 2.检查连接点。 要 求 无灰尘、污迹。 无断股，无锈蚀，接触良好。 ②低压开关柜 序号 1 柜背面 2 部 位 内 容 完成每日巡视保养项目。 检查闸刀开关； 检查自动开关； 检查保险丝具； 检查电缆及电缆头； 检查母线支撑固定装置。 不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦湖异味； 无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动。 要 求 3 4 地 线 地下电缆室 检查接地线，接线头。 检查室内环境； 检查电缆托盘； 检查电缆。 接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固。 无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹。 ③电容器柜 序号 1 2 3 4 柜正面 接地 柜内 部 位 内 容 完成每日巡视项目。 手动（用转换开关）逐组投切电容器。 检查接地线。 检查熔断器、接触器、热继电器及其接线。 控制正常功能良好，指示仪表及信号正确。 无松动，无断股。 接触良好，无过热，无损坏。 要 求 （3）年度保养项目 ①电力变压器（干式） 序号 1 变压器 部 位 内 容 完成每日巡视保养项目。 1.全面清扫、擦拭； 2.全面紧固螺栓连接部分； 3.测量绕组直流电阻； 4.测量线圈绝缘电阻； 5.相间绝缘电阻。 1.调压联接片； 2.一次电缆接头； 3.二次母线槽接口。 清扫，无油垢； 牢固无松动； 三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值4%，线间差别不大于三相平均值之2%）采用2.5KV兆欧表，阻值符合有关规定。 调压联接片联接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好。 要 求 2 电气联接 3 ②低压开关柜 序号 1 2 仪 表 部 位 内 容 完成每日巡视保养项目。 校验仪表、校验电度表。 全面清扫灰尘； 整理二次线； 补齐、更换二次线接线号； 检修闸刀开关； 检修自动开关； 全面检查紧固螺栓连接点； 补刷相位漆。 无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活，无缺损件，牢固，无松动，颜色符合规定。 要 求 3 柜 内 4 无垃圾、杂物、电缆排列整齐。 ③电容器柜 序号 1 部 位 内 容 完成每日巡视保养项目。 要 求 柜 内 2 全面清扫灰尘； 整理二次线，更换字迹不清晰的接线号； 检修控制无器件。 检查电容器壳体及瓷瓶测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失效的电容器。 无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰完好无缺损、动作可靠。 电容器 3 壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，使用1000V摇表用微法表测量或用电压流表法测量，容量不超过额定值±10%。 ④供配电接地系统 序号 1 2 3 部 位 接地线 接地体 接地电阻 内 容 检查接地线螺栓及连接情况。 紧固良好。 检查接地体焊接头。 用接地电阻测量仪测量接地电阻。 焊接良好、无锈蚀。 系统的接地电阻小于4Ω。 要 求 ⑤防雷接地系统 序号 1 2 部 位 接地体 接地体电阻 内 容 用接地电阻测量仪测量接地电阻。 要 求 接地系统的接地电阻小于10Ω。 各金属管网的防雷接地焊接。 无松动、焊点无锈蚀。 1.2供电系统应急抢修、处理方案 （1）供电系统抢修限时规定
为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：
①变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内到达现场，将变压器改为检修状态，及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得起过3小时。
②在最短时间更换备用变压器。
③配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。
④配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若不能及时排除故障，尽快更换备用抽屉柜。
⑤楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。
⑥公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障
现场，排除故障。
⑦对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。
（2）停电应急处理措施
①对于电力局提前通知，检修高压线路计划停电时，工程部应及时通知动作部，由运作部告知租客停电原因及时间，并做好停电准备工作。
②对于突发事件停电时，工程部应与电力局联系，问明停电原因及时间后，及时通知运作部，同时保证备用线路5分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。
③当维修和保养电气设备需要计划停电时，工程部应提前通知运作部停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。
④为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知运作部，由运作部通知租客停电时间及原因。
⑤当发生火灾时，值班员应按《灭火应急规程》处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。 1.3电力节能措施
为了更好地服务于租客，同时又能创造良好的经济效益和社会效益，工程部将采取以下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制：
①对露天照明灯具采用钟控系统进行控制，杜绝人为开关不及时，造成不必要的浪费，并根据一年四季日照时间的变化，调整定时时间。
②对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明，采用声、光控开关或节能灯进行控制。
③地下室采用低照度分散照明，能达到一般照明效果即可。
④根据冬夏两季用电量的差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器处于最经济的运行状态。
2. 电梯管理
随着国民经济的飞速发展和工作生活节奏的不断加快，电梯已成为高层建筑不可缺少的垂直交通运输工具。我公司将严格按照业主的要求，制定必要的管理制度，对电梯维护保养单位进行全面的监督和管理，严格遵照电梯的定期维护保养及检修标准进行，并实行24小时的全天候跟踪服务，确保电梯的安全正常运行。
制定本工程的电梯的定期维护及检修方案： （1）曳引机的保养 ①减速箱
•箱体内的油量应保持在油针或油镜的标定范围，油的规格应符合要求； •润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次； •应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。一般对新使用的减速箱，半年应更换新油；
•应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，没电梯在奂向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显窜动时，应采取措施减小轴承的轴向游隙；
•应使轴承的温升不高于60℃，箱体内的油温不超过85℃，否则应停机检查原因；
•当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应考虑更换轴承；
•当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是调整中心距或换掉蜗轮蜗杆。 ②制动器
•应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑，对电磁铁，必要时可加石墨粉润滑；
•制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大不超过0.7毫米，当间隙过大时，应调整；
•制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹簧； •当发现制动瓦磨损，导致铆钉头外露时，应更换制动瓦。
③曳引轮
•应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑；
•对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应重车绳槽，但经修车后切口下面的轮缘厚度不应小于曳引绳直径。 ④曳引电动机及速度反馈装置
•应保证电动机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等部分的灰尘；
•对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否达到油线，同时应保持油的清洁；
•当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承；
•应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电阻，如降至允许值以下（主极线圈0.5兆欧，其他部分0.25兆欧），应采取措施提高绝缘性能。
（2）曳引绳与绳头组合的保养
①应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整（相互拉力差应在5%以内）；
②曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的表面干燥，甚至出现锈斑，此时可在绳的表面薄薄地涂一层润滑油；
③应经常注意曳引绳有否机械损伤，有否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已达到更换标准，应立即停止使用，更换新绳；
④应保持曳引绳的表面清洁，当发现表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干净；
⑤在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时，应严格执行工艺，切不可马虎从事；
⑥应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间应有足够间隙，当由于曳引绳伸长，使间隙过小甚至碰到缓冲器时，可将对重下面的调整垫摘掉（如果有的话），如不能以此解决问题，则应截短曳引绳，重新浇注绳头。 （3）限速器与安全钳的保养
①应保证限速器的转动灵活，对速度变化的反应灵敏，其旋转部分润滑应保持良好，一般一周应加油一次，当发现限速器内部积有污物时，应加以清洗（注意不要损坏弹簧上的铅封）；
②应使限速器张紧装置转动灵活，一般每周应加油一次，每年清洗一次； ③应保证安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检查。
（4）导轨和导靴的保养
①对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油匣中添加润滑油，并调整油毛毡的伸出量及保持清洁；
②滑动导靴靴衬工作面磨损过大，会影响电梯的支行平稳性，一般对侧工作，磨损量不应超过1毫米（双侧），内端面不超过2毫米，超过时应更换； ③应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加以调整；
④应使滚动导靴滚轮滚动良好，当发现磨损不均，应加以修车，当发现脱圈，过分磨损时，应更换；
⑤在年检时，应详细检查导轨连接板和导轨压板处螺栓的紧固情况，并应对全部压板螺栓进行一次重复拧紧；
⑥当安全钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。 （5）轿门、厅门和自动门锁的保养
①当滚轮的磨损导致门扇下坠及歪斜等时，应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮，并同时调整挡轮位置，保证合适间隙；
②应经常检查厅门联动装置的工作情况，对于钢丝绳式联动机构，发现钢丝绳松驰时，应予张紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动并节处转动灵活，各固定处不应发生松动，当出现厅门与轿门动作不一致时，应对机构进行检查调整；
③应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必须作润滑保养的门锁，应定期加润滑油；
④应保证门锁开关的工作可靠性，应注意触头的工作状况，防止出现虚接、假接及粘连现象。
（6）自动门机的保养
①应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化异常时，应立即作检查调整；
②对于皮带传动的开门机，应使皮带有合理的张紧力，当发现松驰时应加以张紧，对于链传动的开门机，同样应保证链条合理的张紧力；
③自动门机各转动部分，应保持有良好的润滑，对于要求人工润滑的部位，应定期加油。 （7）缓冲器的保养
①对于弹簧缓冲器，应保护其表面不出现锈斑，随着使用年久，应视需要加涂防锈油漆；
②对油压缓冲器，应保证油在油缸中的高度，一般每季度应检查一次，当发现低于油位线时，应添加（保证油的粘度相同）；
③油压缓冲器柱塞外露部分应保持清洁，并涂抹防锈油脂； ④每年以轿厢检修速度，进行一次油压缓冲器的复位试验。 （8）重量补偿装置的保养
①当发现补偿链在运行时产生较大噪声时，应检查消音绳是否折断； ②对于补偿绳，其设于底坑的张紧装置应转动灵活，上下浮动灵活，对需要人工润滑部位，应每月检查添加润滑油。 （9）寻向轮及反绳轮的保养
①应经常用软刷和吹风清除屏体及全部电器件上的积尘，保持清洁； ②应经常检查接触器、继电器触头的工作情况，保证其接触良好可靠，导线和接线柱应无松动现象，动触头连接的导线接头应无断裂现象；
③应保证接触器、继电器的触头清洁、平滑，发现有烧蚀时，应用细齿锉刀修整平滑（忌用砂布），并将屑末擦净；
④更换控制屏内熔断器时，应保证熔断器丝的额定电流与回路电源额定电流相一致，对电动机回路，熔丝的额定电流应为电动机额定电流的2.5－3倍。 （10）选层器的保养
①应经常检查传动钢带，如发现断齿或有裂痕时，应及时修复或更换； ②应保持动触头盘（杆）运行灵活，视需要加注润滑油；减速器及各传动部
位，均应保证足够润滑，注意添加润滑油；
③应经常检查动、静触头的接触可靠性及压紧力，并予适当调整。当过度磨损时应予更换；
④应保持触头的清洁，视需清除表面积垢，烧蚀处应用细锉刀修平； ⑤注意保持传动链条的适度张紧力，出现过度松驰时，应予张紧。 （11）安全保护开关的保养
①每月应对各安全保护开关进行一次检查，拭去表面尘垢，核实触头接触的可靠性，触头的压力及压缩裕度，清除触头表面的积尘，烧蚀处应锉平，严重时应更换；
②极限开关应灵敏可靠，每年进行一次越程检查，视其能不能可靠地断开主电源。
（12）机房和井道的保养
①机房应禁止无关人员进入，在维修人员离开时，应锁门；
②应注意不让雨水浸入机房，平时保持良好通风，并注意机房的温度调节； ③机房内不准放置易燃、易爆及腐蚀性物品；同时保证机房中灭火设备的可靠性；
④底坑保持干燥、清洁，发现有积水时应及时排除，并作干燥处理。
3. 给排水系统的管理
为此，我公司根据本工程的给排水特点，制定出定期的维护保养计划及标准，并按此计划及标准进行全方位的维护保养，确保生活用水和消防用水质量。
3.1排水系统定期维护保养计划及标准
（1）生活给水系统
序号 检查项目名称 生活水泵外观 1 检查周期 1、给水设备 日常检查 ⑴外表清洁，无锈蚀损坏； ⑵螺栓，螺丝无松动断裂； ⑶防震垫无损坏。 检查标准 说 明 电机（机械部分） 日常检查 2 6－8个月 泵体 日常检查 ⑴运行过程中无异常震动，噪音； ⑵电机及轴承温升正常。 ⑴轴承体清洗，加润滑油（脂）； ⑵更换磨损零部件。 3 6－8个月 3－5年 ⑴运行正常，无异常震动，噪音； ⑵检查轴承发热情况，无烫手现象； ⑶检查填料函的泄漏和发热情况，每分钟10－20滴为好； ⑷检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重合，无运转时，用手盘动轴无卡阻现象。 ⑴轴承体清洗，加润滑油（脂）； ⑵更换磨损零部件。 打开泵盖，检查内芯零部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时更换。 2、给水设施 1 2 3 4 5 蓄水池，水箱 减压阀、水锤消失器 12个月 3个月 ⑴水池、水箱除锈、除垢、清洗、消毒； ⑵检修配件。 ⑴动作灵敏，准确； ⑵无锈蚀堵塞。 ⑴动作灵敏，准确； ⑵无锈蚀，无堵塞，无滴漏。 ⑴启闭灵活，无锈蚀。 ⑵无滴漏。 ⑴水龙头齐全，无锈蚀，无损坏； ⑵无滴漏。 止回阀、浮球阀、1个月 排气阀 闸阀、截止阀 水龙头 压力表 日常检查 日常检查 3个月 6 水表 各井室 1个月 1个月 ⑴表壳完整无损，连接牢固，表面清洁； 按计量局⑵指针灵敏，读数准确。 要求周期检测。 ⑴表壳完整、指针灵敏，读数准确； ⑵无锈蚀，表面清洁，无滴漏。 ⑴井盖、井裙完整，启闭方便； ⑵爬梯牢固，井底干净。 3、给水管道 ⑴水流要畅通，无堵塞； ⑵管道连接部分要严实； ⑶无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。 ⑴管道吊支架，管卡连接要牢固； ⑵表面无锈蚀。 7 8 生活给水管道 1 日常检查 2 管道吊支架，管卡 1个月 （2）消防水系统 序号 检查项目名称 外观 检查周期 1、消防设备 1 日常检查 1. 外表清洁、无锈蚀损坏； 2. 螺栓、螺丝无松动断裂； 检查标准 说 明 3. 防震垫无损坏。 消防泵 3-5个月 1. 检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象； 2. 检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水； 3. 检查联动轴的对中程度（有联运轴的）； 4. 开泵试运转，运行应无异常振动、噪音，轴承无过热。 更换润滑脂（油）； 轴承体清洗、检查； 更换零配件； 绝缘良好（电部分）； 接线端子牢固（电部分）。 2 12-14个月 1. 2. 3. 4. 5. 消防管道 1 管道附件 3个月 3个月 2、消防管道 1. 消防管道要通； 2. 连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏； 3. 管道油漆要完好，颜色鲜艳。 1. 管道附件要齐，表面无锈蚀； 2. 管件连接要牢固； 1. 管道吊支架、管卡连接要牢固； 2. 表面无锈蚀。 4、压力表 1 压力表 3个月 1. 表体完整无缺，连接牢固，表面清洁； 2. 读数正确，指针灵敏。 2 3 管道吊支架、管卡 1个月 （3）排水系统 序号 检查项目名称 污水泵 1 检查周期 1、排水设备 日常检查 1. 外表、滤网、支架无严重锈蚀； 2. 螺栓、螺丝无松动断裂； 3. 水管与泵连接完好，接口无松动、泄漏。 检查标准 说 明 泵体 2 日常检查 运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅。 12-14个月 1. 检查泵内或管，无杂物堵塞； 2. 更换零部件； 3. 轴承体清洗、加油。 2、排水设施 排水闸阀 1个月 1. 阀门启闭要灵活； 2. 阀体要完整； 3. 无锈蚀无滴漏。 1. 栓体完好； 2. 水流通； 3. 无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。 1 排水栓卫生 2 日常检查 3 各井室 1个月 1. 井盖完好，启闭方便，爬梯牢固； 2. 井底流槽要畅通，无沉积物堵塞。 3、排水管道 保持水流畅通，无堵塞，无滴漏。 1. 保持管内气体及时排出； 2. 下水管内不准有真空。 吊支架、管卡要安装牢固。 保持水流畅通，无堵塞。 井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，无积物堵塞。 1 2 室内排水管道 排气管 1个月 1个月 管道吊支架、管卡 1个月 室外排水管道 各井室 1个月 1个月 3.2给排水系统应急处理方案
（1）给排水系统事故应急处理措施
①经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修杜绝浪费；
②尽量保障供水的连续性，当计划检修阀门确需短时间停水时，应提前通知租客停水时间及恢复供水时间，以便作好储水准备；
③遇突发事件导致供水系统停水时，工程部应与自来水公司取得联系，问明停水原因、时间后，及时向租作出书面解释；
④对于内部突发事故引起停水，值班人员应立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速组织人员进行抢修并及时通知租客停水时间、原因和恢复供水时间； ⑤定期清洗二次供水蓄水池，应提前出示通知，告知停水时间及恢复供水时间。清洗完后应将水质样本送卫生防疫部门化验合格。
（2）给排水系统故障抢修限时规定
为保证给排水系统发生意外事故后能及时抢修，特制定本规定。 ①给水系统
•高压水泵发生故障后，运行人员应及时启用备用水泵，停止故障泵的运行，并及时通知人员修复故障，在零配件齐全的情况下，故障排除不得超过两天；
•干管阀门破裂时，应及时关闭前一级阀门，并通知维修人员更换破裂的阀门，其更换并再次通水时间不得超过4小时； •普通水龙头损坏，其更换时间不得超过1小时；
•主管发生破裂时，应及时关闭前一级阀门，并向工程部经理汇报。经理接到汇报后，应立即召集抢修人员在15分钟内到达现场，即刻组织制定抢修方案，
并发出限水或停水通知，主管恢复通水时间最长不得超过24小时。 ②排水系统
•室内外排水干管如发生破裂，应即刻组织抢修，修复时间不得超过4小时； •排水干管、沟渠、沙井发生堵塞，其疏通时间不得超过3小时。
4. 中央空调系统的管理
4.1 中央空调机组的定期维护保养及检修
（1）每日巡视保养项目 序号 1 2 3 4 5 6 7 部 位 润滑系统 冷凝器 蒸发器 冷冻水 内 容 要 求 压缩机润滑轴承的油压、油位。 油压、油位正常，必要时进行放油与加油。 检查冷凝器压力、饱和温度。 符合设计工作情况。 检查蒸发器压力。 检查冷冻水进出水温度。 符合设计工作情况。 水温正常、进出水温度差正常。 清洁、无污垢。 电流、电压正常、无异常声音、无过热。 压缩机电机 检查电机的电压、电流及声音。 电压、电流正常、无异常声音。 冷凝器管束 检查管束清洁及污垢。 水处理 水泵电机 检查水质。 8 盘管风机 检查冷冻水泵，冷却水泵、电进出水正常、无溢流、冷却塔风机运机的电压、电流及运行情况。 行正常、无异常噪声、浮球阀正常、阀门无渗漏。 检查过滤网、给风机；检查磁阀和温控开关。 清洁过滤网、给风机传动部位注油，电磁阀、温控开关正常。 9 （2）半年检修项目 序号 1 2 部 位 控制柜 内 容 要 求 是否清洁、通畅，否则需更换。 机油过滤器 检查机油过滤器。 检查机组控制柜、冷冻水泵、清洁控制柜内电器元件，紧固各种导冷却水泵、冷却风机控制柜。 线的连接螺栓。 （3）年检修项目 序号 1 2 部 位 润滑油系统 蒸发器与冷凝器 内 容 要 求 放出与更换压缩机油槽内的润滑油。 1.检查与清洗水过滤器； 水过滤器清洁、畅通，管束清洁、无2.根据需要检查与清洗管束； 污垢、端板牢固。 3.检查端板。 3 压缩机电机 1. 清洁空气通路和绕组； 2. 测量电机绕组绝缘； 3. 电机轴承加油。 控制柜 水质 制冷辅机 管道系统 电机空气通路畅通、绕组清洁，绕组绝缘正常，清洗电机轴承，重新添加润滑油。 4 5 6 检查制冷主机及制冷辅机柜。 清洁控制柜内电器元件，紧固各类导线的连接螺栓。 对水质进行化学分析。 水质需符合标准，否则需进行水处理。 清洁电机绕组，测量绕组绝缘，绕组清洁，绝缘正常，清洗电机轴承，电机轴承加油。 并重新加润滑油。 阀门漏水检修，保温层修补冷却水管道加药除垢、除水藻，冷冻水管道加药除垢。 7 4.2 中央空调机组的预防性保养 (1)压缩机
①油过滤器 当油压下降30%或使用了半年以后，油过滤器必须更换； ②更换润滑油 压缩机中的润滑油必须每年更换一次。 (2)压缩机电机
①经常检查电机安装螺栓，确认紧固良好； ②定期检查电机绕组的电阻，检查绕组的绝缘性。 (3)压力试验
保持气密的机组就是无故障、高效运行的机组，因此机组应每年进行一次压力试验，发现有渗漏必须立即修复。 (4)蒸发器与冷凝器
①冷凝器、蒸发器保养的主要内容是保持冷凝器、蒸发器水侧的清洁； ②在闭水系统中，使用未经处理的水常会导致在冷凝器、蒸发器水侧形成水垢，引起腐蚀或锈蚀以及出现泥潭与藻类。为延长机组使用寿命，提高经济性，必须进行恰当的水处理。 (5)电气控制系统
①检查主机电气控制系统中各元件是否正常，电气联接有无松动、发热等异常现象；
②检查制冷辅机电气控制系统中各元件是否正常，电气联接有无松动，发热等异常现象。
(6)中央空调停用一周以上重新开机启用，必须先预热24小时。 4.3 中央空调系统故障应急抢修处理方案 (1)中央空调系统抢修限时规定
中央空调系统出现运行故障时，值班人员要及时发现，立即采取应急措施控制故障范围，保护设备，并根据故障发生的性质及部位，立即实施抢修或通知保养单位组织力量进行抢修，具体要求如下：
①空调主机发生故障报警时，值班人员10分钟内到达主机前，记录故障报警原因，并立即停机；
②空调水泵（冷却泵、冷冻泵）发生故障时，值班人员5分钟内断开故障水泵电源，并立即开启相应的备用水泵；
③值班人员15分钟内应发现故障，并迅速到达设备现场，检查故障原因，并切断电源；电柜发生故障时，值班人员10分钟内到达设备故障现场，进行检查维修；
④出风口散流器发生故障时，维修人员10分钟内到达现场，进行检查维修； ⑤风管或冷水管保温层破坏，出现凝露、滴水现象时，维修人员10分钟内到达现场检查破损情况，并在2天内予以修复；
⑥对所有设备故障及抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换及材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。
（2）中央空调发生故障应急处理方案
空调工必须持证上岗，每2小时对中央空调机组巡视一次，机组运行时，应注意观察仪表读数是否处于正常范围内，如果不正常，应及时调整，必要时可关机，防止事故发生。
①发现泵和电机运转有异常响动，应立即停机检查维修；
②发生主机故障时，先关掉压缩机开关，保留主机总开关，然后检查并排除主机故障，短时间不能排除的需按正常停机操作程序停机；
③发生副机故障时，先关掉故障副机控制开关停机检修，同时启动备用的副
机投入系统运行；
④发生管路故障时，由于检修或其他原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，应立即按正常停机操作程序停止系统运行，排除故障后，再补水投入运行；
⑤当发生火灾时，由消防值班员直接关断空调主、副机电源总开关。 4.4 中央空调经济运行方案
由于中央空调属于大功率设备，耗电量很高，为保证广大租客有一个舒适的学习环境，同时节约电能，特制定以下方案：
⑴中央空调的运行时间与用户的使用时间严格一致；
⑵空调值班人员在用户使用前15分钟开启空调，在用户停止使用前15分钟关机；
⑶根据季节、当日气温状况及空调主机电流满负荷百分率，决定开启一台、两台或三台机组；
⑷严禁制冷铺机空载运行，以节约电能。
5. 消防系统的管理
消防设施设备的运行管理，将直接影响到大厦办公的安全感和合适感，因此我公司制定了详尽的消防设施设备周期性的维护保养方案及标准，并根据此方案及标准进行全方位的维护保养。为了避免在应急中出现不必要的漏洞，做到分工明确，忙而不乱，还根据大厦的环境特点，制定出相应的消防应急处理措施，以保障大厦的消防安全。
5.1 消防设施、设备的定期维护与保养计划
设备 序号 1 消防控制台 2 3 维护保养项目 各类指示灯（含电源、信号） 各类开关 各电器触点 检查保养方法 直观目测 直观目测 如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨 标准 周期 一个月 一个月 半年 4 各电器元件接线端子及端子排端子 各电源、信号线 控制台内部除尘 控制台表面除尘 指示灯 用螺丝刀逐个紧固 如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换 用小毛刷、皮老虎除尘 用干擦布、毛刷除去表面灰尘 直观目测 在按下内部电源电压/后备电压切（或外部Battery Test键）换键前后，目测指示灯是否正常 按下测试键 用螺丝刀逐个紧固 如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换 用小毛刷、皮老虎除尘 直观目测 半年 5 6 7 1 半年 半年 每日 一个月 2 电源电压 一个月 3 区域报警器 4 5 6 7 报警功能 内部各接线端子 信号（电源）线 表面及内部除尘 击碎玻璃按钮盒 一个月 半年 半年 半年 一个月 1 指示灯 直观目测 在按下内部电源切换键或外部键Battery Test前后，目测指针指示是否正常 按下测试键 用螺丝刀逐个紧固 如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换 表面及内部除尘 用力吸一口香烟，在距探测器20㎝处喷向探头 用750W电吹风，在距探测器500㎜处，向探测器吹热风 如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨 一个月 2 电源电压 一个月 集中报警器 3 4 5 报警功能 内部各接线端子 信号（电源）线 一个月 半年 半年 6 1 烟感探头 2 表面及内部除尘 烟感探头 半年 半年 温感探头 控制箱内部各电器触点 半年 防火卷帘门 1 半年 2 控制箱内部各电器元件接线端子及端子排端子 机械部分（齿轮、锋条） 卷帘门门体 电机接线端子 击碎玻璃按钮盒 防火门门体 防火门弹簧铰键 消防通道，防火门 排烟风机表面除尘 控制柜内部各电器触点 控制柜内各接线端子及羰子排端子 控制柜电源指示灯 排烟阀（1）微动开关及内部接线端子\\ 用螺丝刀逐个紧固 半年 3 4 5 6 1 防火门 2 3 1 2 如有锈损用煤油清洗，然后加润滑油 用煤油清洗锈损部分 用螺丝刀紧固 直观目测 直观目测 有损坏、更换备件，若无损，加机油 直观目测 ，并开关防火门 用擦布、毛刷除尘 如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨，或更换 用螺丝刀逐个紧固 如不亮，更换指示灯灯泡 用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线端子 一年 一年 半年 一个月 半年 半年 一周 一个月 半年 3 排烟系统 半年 4 一个月 一个月 5 （2）复位按钮、用油壶给导轮、钢丝、导轮、钢丝、转轴 转轴加油 1 2 加压送风系统 加压送风机除尘 控制柜内部各电器触点 控制柜内各接线端子及端子排端子 各送风口百叶窗 控制柜电源指示灯 控制柜上电源指示灯及各类开关 用擦布、毛刷除尘 如有烧损，拆下后用砂纸打磨 一年 一个月 半年 3 4 5 用螺丝刀逐个紧固 直观目测 如不亮，更换指示灯灯泡 直观目测 半年 三个月 一个月 一个月 消防系统控制柜 1 2 控制柜内部各电器触点 各电器元件接线端子及端子排端子 电源（信号）线 控制柜除尘 指示灯 指示灯 主机各电源信号、控制信号及音量调节键 各切换器、控制器 各放大器 各接线端子及线路 压带轮主导轴，磁带机磁头 各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好 主机柜内除尘 机房卫生 机房内照明，电话 地漏 干粉灭火器 水泵 水泵加润滑油 阀门 水泵和电机 各信号阀 各水流指示器 喷淋头 如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨 半年 3 用螺丝刀逐个紧固 如有破损，用绝缘胶带包扎 用毛刷、皮老虎除尘 直观目测 按测试键 直观目测 通电试验 放音试听音质、音量 用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶带包扎 用清洗带清洗 半年 4 5 消防指示牌 1 2 1 2 3 消防应急广播系统 半年 每日 一个月 一个月 一个月 一个月 一个月 4 一年 5 3个月 6 7 1 设备机房 2 3 灭火器材 1 1 2 3 喷淋系统 4 5 6 7 如松动，用螺丝刀紧固 用毛刷、皮老虎除尘 用拖布、帚把、擦布打扫设备房地面 开关电灯，通话检查 排水试验 直观目测，并用手摇动瓶体 手动盘车 更换并添加润滑油 添加盘根或更换垫片，清洁阀杆 用擦布和毛刷 直观目测 放水试验 直观目测 半年 半年 一个月 一个月 一个月 一个月 2个月 半年 半年 一个月 一个月 三个月 半年 5.2 消防火警应急处理措施 （1） 对接报火灾的处理
A. 管理处任何人员接到或发现火警时，立即向管理处办公室值班人员报告。 B. 现场指挥员马上通知管理处经理、助理、消防控制中心及各部门负责人。 C. 现场指挥员集合所有在场员工，若部门负责人不在场，则由现场指挥员指定
临时负责人，临时负责人担任该部门应急指挥工作。 D. 各部门员工在现场指挥员的统一指挥下，采取各种相应措施。
E. 消防控制中心值班员根据火场情况，按《灭火应急规程》进行处理；工程部
负责人指挥工程部员工作各种应急处理；
F. 工程部负责人指挥工程部员工关闭起火楼宇的供电系统，启用应急电源； G. 其余部门员工根据现场指挥的命令，进行各种救火操作。 H. 现场指挥员根据火势大小，决定采取相应措施:
I. 火势大，自身难以扑救。立即向消防机关报警；同时安排人员维持消防通道
畅通，指定专人引领消防车进场；在等候消防干警的同时，组织人员采取各种手段控制火势，抢救、疏散受灾人员和受灾物资；
J. 火势小，自身力量足以扑救。马上组织人员采取各种手段扑灭火势；抢救、
疏散受灾人员和受灾物资；
K. 火灾扑灭后，工程部、保安部负责将机电设备和消防系统恢复正常； L. 责任消防员组织调查火警事故，协助公安机关调查火灾原因，并填写《火警
/匪警处理情况登记表》。 （2） 灭火应急方案
为了在出现火灾时，做到“忙而不乱”，有效控制灾情，把损失控制在最小范围内，特制定如下应急规程；
A. 消防控制中心接到消防报警信号利用对讲机通知辖区保安员立刻前往火警
现场，并与消防中心联络；火警误报通知中心消除警号；火警证实情况严重，通知中心启动报警设施。
B. 火警信号被证实，情况严重，中心应急事项
C. 通知管理部办公室值班员和安全管理部长，由其决定是否打“119”电话报
警；
D. 启用报警设施通知防火指挥部相关人员到场施救；
E. 利用消防疏散广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散； F. 迫降电梯至首层；
G. 切除非消防电源，启用应急电源；
H. 启用相关防、排烟风机、消防泵、喷淋泵等。
I. 消防值班员应密切关注各消防设备运行状态。如自动失灵，应立即手动起动
各设备，保证水电供应不间断，所有消防设施必须在5-7分钟之内投入运行。 J. 拨打“119”电话报警程序
K. 拿起话筒拨打“119”号键，准确讲清起火单位名称，所在位置。
L. 讲清起火部位、燃烧物品、火势大小、火场面积；燃烧物质可分为：油、化
学物质、一般物质。
M. 讲清起火单位属多层，还是属于高层建筑（几栋几层）。 N. 讲清报警人的姓名，联系电话号码，以便随时联系；
O. 如需安排接消防车要讲清楚接车地点，地点应在起火附近易找的地方或标志
性建筑旁。
（3） 落实防火安全“三级”检查制度
A. 一级检查由班组组织实施，每天对本岗位、本地段进行一次火情安全的检查，
发现问题及时处理，及时报告。
B. 二级检查由消防主管组织实施，管理处领导每周组织班组长对本处管理地
段、设备物资进行一次检查，消除火灾隐患及落实有力整改，每月向公司安全主管汇报一次消防安全情况。
C. 三级检查由公司安全主管实施，每月由公司安全主管对管理处进行重点检查
或抽查，每年不少于一次检查。
6、弱电设备的维护保养及巡检管理
一、 安防监控系统维护保养及巡检管理
1. 安防监控系统维护保养
1) 为了做好监控设备的维护工作，门房保安负责日常对监控系统的监测、维护、
管理, 承担起设备的维护服务工作, 以保障监控系统的长期、可靠、有效地运行。
2) 在对监控系统设备进行维护过程中，应对一些情况加以防范，尽可能使设备
的运行正常，对于监控系统的各种采集设备来说，由于设备直接置于有灰尘的环境中，对设备的运行会产生直接的影响，需要重点做好防潮、防尘、防腐的维护工作。
3) 每季度一次设备的除尘、清理，扫净监控设备显露的尘土，对摄像机、防护
罩等部件要卸下彻底吹风除尘，之后用无水酒精棉将各个镜头擦干净，调整清晰度，防止由于机器运转、静电等因素将尘土吸入监控设备机体内，确保机器正常运行。同时检查监控机房通风、散热、净尘、供电等设施。室外温度应在－20 ℃～＋60℃，相对湿度应在10％～100％；室内温度应控制在＋5℃～＋35℃，相对湿度应控制在10％～80％，留给机房监控设备一个良好的运行环境。
4) 根据监控系统各部份设备的使用说明，每月检测其各项技术参数及监控系统
传输线路质量，处理故障隐患，协助监控中心设定使用级别等各种数据，确保各部份设备各项功能良好，能够正常运行。
5) 对容易老化的监控设备部件每月一次进行全面检查，一旦发现老化现象应及
时更换、维修，如视频头等。
6) 对易吸尘部份每季度定期清理一次，如监视器暴露在空气中，由于屏幕的静
电作用，会有许多灰尘被吸附在监视器表面，影响画面的清晰度，要定期擦拭监视器，校对监视器的颜色及亮度。
7) 对长时间工作的监控设备每月定期维护一次，如硬盘录像机长时间工作会产
生较多的热量，一旦其电风扇有故障，会影响排热，以免硬盘录像机工作不正常。
8) 对监控系统及设备的运行情况进行监控，分析运行情况，及时发现并排除故
障。如：网络设备、服务器系统、监控终端及各种终端外设。桌面系统的运行检查，网络及桌面系统的病毒防御。 9) 每月定期对监控系统和设备进行优化。
10) 以上工作必须形成工作记录表格备双方签字确认方为完成以上工作。 11) 提供每月一次的定期信息服务：每月第一个工作日，将上月抢修、维修、维
护、保养记录表以电子文档的形式报送部门负责人审核。 2. 安防监控系统检修执行标准 1) 控制台
a、各控制器件运行正常，能实行切换定机，扫描式监视等； b、操作键盘灵活、可靠； c、电源锁开关完好。 2) 显示屏
a、各显示屏上监视器齐全、完好、显像清晰，符合设计要求； b、各显示器接线清楚，无随意拉接线； c、监视器安装牢固、可靠。 3) 电源设备
a、交流稳压电源工作正常、稳定；
b、各输出电路熔丝配置合理，没有不规范行为；
c、电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉接线； d、双路电源切换可靠、正常；
e、设备接地保护，防护等安全、可靠。 4) 摄像机
a、各摄像机工作正常、配置数量齐全；
b、带变焦距的摄像机应调节自如、符合性能要求；
c、各摄像机防护罩应齐全（特别是户外型）；
d、各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。 5) 录像机
a、所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求；
b、各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进行录制（包括切换到备用录像机）。 6) 安保防盗系统
①电梯内对讲装置能与消控中心通话； ②电子防盗门
a、闭门器开关灵活，快慢二档行程明确，自动关门时确保门锁上； b、电子密码锁好，且密码能修改； c、键盘无损坏，不渗漏； d、电源正常；
e、设备接地保护符合规定。 7) 楼宇监控系统
①UPS应急电源
a、输出电压数据，符合设备规定数值； b、电源容量适中，无过载，熔丝匹配正确；
c、备用电源正常，蓄电池容量充足，能维持规定时间，切换迅速可靠； d、接地保护符合规定； e、各接点，可靠、无氧化现象； f、外表无尘。 ②输入/输出控制器 a、各电接点连接可靠； b、各电板无尘、无氧化现象； c、输入/输出信号正确；
③各执行机构（电磁阀、风阀、转换器等） a、动作正确可靠；
b、机械部件清洁、无尘、无氧化；
c、温度、压力、流量传感器，数据信号正确等，表面无尘、无氧化现象。 3. 安防监控系统设备维护注意事项
在对监控系统设备进行维护过程中，应对一些情况加以防范，尽可能使设备的运行正常，主要需做好防潮、防尘、防腐、防雷、防干扰的工作。 1) 防潮、防尘、防腐
对于监控系统的各种采集设备来说，由于设备直接置于有灰尘的环境中，对设备的运行会产生直接的影响，需要重点做好防潮、防尘、防腐的维护工作。如摄像机长期使用，防护罩及防尘玻璃上会很快被蒙上一层灰尘、碳灰等的混合物，又脏又黑，还具有腐蚀性，严重影响收视效果，也给设备带来损坏，因此必须做好摄像机的防尘、防腐维护工作。在某些湿气较重的地方，则必须在维护过程中就安装位置、设备的防护进行调整以提高设备本身的防潮能力，同时对高湿度地带要经常采取除湿措施来解决防潮问题。 2) 防雷、防干扰
监控设备在维护过程中必须对防雷问题高度重视。防雷的措施主要是要做好设备接地的防雷地网，应按等电位体方案做好独立的地阻小于1欧的综合接地网，杜绝弱电系统的防雷接地与电力防雷接地网混在一起的做法，以防止电力接地网杂波对设备产生干扰。防干扰则主要做到布线时应坚持强弱电分开原则，把电力线缆跟通讯线缆和视频线缆分开，严格按通信和电力行业的布线规范施工。
消防监控系统维护保养及巡检管理
1. 消防监控系统管理制度
1) 严格执行《中华人民共和国消防法》及其它消防法规和公司的有关消防安全
规定；
2) 严格遵守值班制度，服从领导，坚守岗位，不得擅离职守，严格执行交接班
制度；
3) 熟悉电气线路走向、电器设备安装使用情况及供电输入功率与用电总负荷的
大小，熟悉电气安全和防火知识；
4) 严格执行电力技术规程及安全操作规程，在安装和更换电器设备、线路时，
电线、保险丝必须计算精确，不得随意增大和减小，线路接点要牢固，避免超负荷和接触不良；
5) 定期对线路和各种设备进行安全检查，要特别注意隐蔽部份，防止留有死角，
对有安全隐患的电器设备和线路，要及时进行维修和更换； 6) 维护、管理机房内的消防设备和器材，熟练掌握其使用方法；
7) 值班人员必须坚守值班岗位，按时交接班，并认真完成规定的作业计划，认
真填写各种记录；
8) 严格执行操作规程，遵守处理故障规定，不能以任何理由和借口推诿、拖延
处理故障时间,及时准确完整填写值班日志和各种规定的记录, 按规定作好交接班记录.
9) 努力学习业务技术，了解设备工作原理，掌握所包机设备和相关设备间的关
系,妥善保管设备技术档案、资料和记录； 2. 消防监控系统维护保养 1）烟、温感报警系统
①每周对区域报警器、集中报警器巡视检查一次，电源是否正常，各按钮是否在接受状态；
②每日检查一次各报警器的内部接线端子是否松动，主干线路、信号线路有否破损，并对20%的烟感探测器进行抽查试验；
③每半年对烟、温感探测器进行逐个保养，擦洗灰尘，检查探测器底端子是否牢固，并进行逐个吹烟试验；
④对一般场所每三年，污染场所每一年进行一次全面维修保养，主要项目：清洗吸烟室（罩）集成线路，保养检查放射元素镁是否完好等。 2）防火卷帘门系统
①每半月检查一次电气线路，元件是否正常并清扫灰尘；
②每月对电气元件线路检查保养一次，有无异常现象，绝缘是否良好，按照设计原理进行试验；
③每季度对机械元件进行保养检查，除锈、加油和密封。 3）送风、排烟系统 ①送风
a、每周巡视检查各层消防通道内及消防电梯前大厅加压风口是否灵活； b、每周巡视检查各风机控制线路是否正常，打扫机房和风机表面灰尘； c、每月进行一次维护保养，检查电气元件有无损坏松动，清扫电气元件上的灰尘，风机轴承加油等。 ②排烟
a、每周巡视检查各层排烟阀门、窗、电源是否正常，有无异常现象，同时对各排烟风机控制线路进行检查，就地启动试验，打扫机房及排风机表面灰尘； b、每月进行一次维护保养，检查电气元件有无损坏松动，对排烟机轴承及排烟阀机械部门加油保养，打扫机房，同时按照设计原理对50%楼层实施自动控制试验。
4）消火栓系统
①每周巡视检查各层消火栓，水龙带，水枪头，报警按钮等是否完好无缺，各个供水泵、电源是否正常，各个电气元件是否完好无损处于备战状态；
②每月检查一次各个阀门是否灵活，进行除锈加油保养，检查水泵是否良好，对水泵表面进行除尘，检查电器控制部门是否良好，同时按设计原理进行全面试验； ③每季度在月检查的基础上对水泵进行中修保养，检查电动机的绝缘是否良好。 5）喷淋系统
①每周巡视检查管内水压是否正常，各供水泵电源是否正常，各个电气元件是否完好无损，处于备战状态；
②每月巡视检查花洒喷淋头有无漏水和其他异常现象，检查各阀门是否完好并加油保养，同时进行逐层放水，检查水流指示器的报警是否正常，水位开关是否灵敏和启动相应的供水泵；
③供水泵月保养，季中修内容与消防火栓水泵相应。 6）应急广播系统
①每周检查主机、电源信号和控制信号是否正常，各控制开关是否处于正常位置，有无损害和异常现象，及时清洗主机上的粉尘；
②检查主机在每月的试验过程中，是否正确的切换。检查麦克风是否正常，定期清洗磁头；
③楼层的喇叭是否正常，清洗喇叭上的粉尘等； ④检查后进行试播放。
3． 消防监控系统检修执行标准 1)消防栓泵
①消防泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求；
②管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活；
③消防泵运行平稳、无振动、润滑良好、无咬泵现象； ④电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好； ⑤水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损； ⑥管道设备等无锈蚀、无渗漏。
2)增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂要求； 3)消防栓及配套设施
①各楼层消防栓及附件齐全完好； ②启动报警按钮完好、性能可靠； ③各楼层消防栓出水压力符合要求； ④消防接合器齐全、有效，无泄漏； ⑤户外立式消防栓齐全有效，开启灵活；
⑥消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。 4)喷淋泵
①喷淋泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求； ②管道附件齐全有效、各阀门启用灵活； ③喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象；
④电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好； ⑤泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损； ⑥管道设备等无锈蚀，无渗漏； ⑦喷淋系统每月做一次末端防水试验。 5)喷淋头及管道
①不同规格的喷头不得互相代用； ②喷头规格、安装数量与竣工资料相符； ③喷头和管道无渗漏、无锈蚀； ④管道内水压恒定，器件齐全、正确。 6)消防送风排烟设备
①各防火阀门自动、手动开闭灵活有效； ②各送风口完好、无堵塞、无结灰；
③送、排风机（风量、动压等参数）符合出厂要求； ④送、排风机运转平稳，润滑良好； ⑤各风机控制器元件齐全有效，性能可靠； ⑥风机设备接地保护、防护罩安全、有效。 7)消防报警
①消防栓泵运转应与报警联动； ②喷淋泵运转应与报警联动； ③ 消防系统启动与报警联动； ④报警装置应可靠、正常，杜绝误报。 8)烟、温感监视装置
①各烟、温感探头完好，感应正确；
②探头显示屏完好，记录、提示、打印正确可靠； ③备用电源完好，切换迅速有效；
④各烟雾探头完好，感应报警正确、可靠； 9)应急广播
①广播设备（扩大机、话筒、卡座等）齐全完好； ②终端各喇叭完好；
③各楼层与控制中心播音功能良好。 10)其他消防设施
①变配电室电脑机房自动气体灭火系统设备完好、可靠； ②机房、设备灭火器按规定应配备到位； ③车库、仓库应配备的灭火器到位。 4． 火灾自动报警系统检修具体实施流程
班组及个人维护作业计划应经批准并按维护规程、指标、操作手册和说明书的规定执行。检测项目、数据应记入设备管理档案，妥善保管。每月对消防系统进行一次检测。消防系统检测操作流程如下：
1) 应事先拟定系统测试项目，报业主的主管领导和运监部、保卫处审核批准。 2) 消防系统检测工作必须在单位下班后半小时进行；
3) 检测时消防安全主管必须到现场负责此项工作，并组织召开相关部门或代维
单位协调会，明确测试流程、制定现场应急措施，部门主管领导到现场检查和监督； 4) 系统检测：
A. 组织相关人员到消防控制室、储气瓶室、测试区等现场；
B. 通知各机房工作人员对消防系统进行测试的时间和注意事项，并统计岗
位人数；
C. 插上储气瓶室各保护区（及现场）启动瓶电磁阀的保险销，断开启动电
磁阀电源线测试电源线电压变化；
D. 确认控制主机已由“1”级的监控状态转到“2”级的手动测试状态、联
动控制柜所有控件（自动、手动切换旋钮）处于手动状态。
E. 现场人员对探测器进行烟、温感测试，确认是否准时反馈到控制主机上，
同时确认地区警铃和邻层警铃是否动作。 F. 测试手动报警按钮，确认主机信号是否准时反馈。
G. 测试主机在自动状态下是否能正常工作。将联动控制柜所有控件由手动
转到自动状态，现场人员对探测器进行烟、温感测试：
a) 现场确认区域声光报警器是否动作； b) 测试气瓶室启动瓶电磁阀电源线电压值；
c) 监控室人员确认在声光报警器动作后联动控制柜指示灯是否动作； d) 监控室人员确认在声光报警器动作后是否在延时30s后气体释放动
作；
e) 储气瓶室工作人员测试电磁阀电源线电压： ①延时期间无电压，正常； ②延时结束后有24V电压，正常。
f) 分别对应检查测试区域、储气瓶室启动瓶、控制主机和联动控制柜
显示区域是否一致。
H. 检测现场应急释放按钮。除系统不延时外，其它测试检查内容相同。 I. 检测启动瓶电磁阀（电阻）。查看电磁阀是否动作正常，同时检测应急启
动按钮能否正常工作“打阀”。
J. 检测项目完成后，复原设备到正常工作状态：
a) 联动控制柜所有控件由自动转到手动状态；
b) 监控主机由“2”级的手动测试状态转到“1”级的监控防护状态、
联动控制柜所有控件处于手动状态； c) 检测电磁阀电源线：
①无电压输出为正常。可恢复启动瓶－电磁阀－电源线的连接； ②有电压输出为故障。必须及时清除，恢复系统为正常状态，方可实现
监控系统与灭火系统的连接。
K. 由维护人员到各区域、储气瓶室、系统主机和联动控制柜作系统复位核
实。在确认系统无异常状况的情况下，拆除启动瓶插销，撤离现场并通知值班人员测试完毕（由现场负责人下达撤离命令）。
L. 对测试项目、测试中发现的问题和整改措施及整改情况记录备查，并及
时报告上级；同时对维护单位出具的维护情况清单进行确认并签字。 M. 测试完后，基础网络设施部、保卫处各留一份记录存档。
5．水喷淋灭火系统检测操作程序
1) 首先确定检测的内容和项目，报主管经理和运监部、保卫审核批准； 2) 检测各进出水阀门的状态；
A. 确保进水阀处于全开位置，进水管内充满水，泵体排空；
B. 将末端试水阀打开泄压，以保证系统工作压力不超过正常工作压力； C. 检查各电源指示是否正确，电源开关、联动开关的位置是否处于相应位
置；
D. 确认各部位均在正常状态后，进行下面的操作：
末端试水，对应的水流指示器应动作，经过一定时间延时后压力开关动作，水力警铃同时鸣响，如系统处于自动状态，则水泵自动启动，消防控制室收到反馈动作信号。 3) 气体灭火系统的维护保养
A. 对防护分区环境的维护保养：
a) 检查保护区必要的出入通道应通畅无阻；各种报警信号和安全标志
应清洁、齐全并醒目易见；采光照明和事故照明应完好。 b) 检查喷嘴孔口应无堵塞。 B. 对灭火剂贮存瓶组的维护保养：
每年对灭火剂贮存容器进行称重或检查贮存压力，若低于允许值极限位置以下，必须予以重新灌装或替换。 C. 对灭火控制的附件进行维护保养：
a) 检查电磁阀与控制阀的连接导线是否完好，端子有否松动或脱落。 b) 从启动钢瓶上卸下电磁阀，检查其动作是否灵活。
c) 卸下报警及控制系统与执行机构的连接装置，用模拟试验方法，检
查自动控制、报警及延时功能的灵敏度和动作可靠性。 d) 检查贮存容器开启机构灵活可靠性。
e) 检查灭火剂贮存容器阀和启动容器阀的安全装置和管路安全阀放气
口。
f) 检查所有钢瓶外表有无腐蚀和镀层脱落现象。
D. 档案和资料管理
通信局房消防设备平面布置图、设备说明书、操作维护手册等有关的文件、规章制度、协议、守则等应造册登记妥善保管。特别是障碍处理和障碍报告制度；
6. 火灾自动报警系统维护保养细则
1) 检查消防控制室工作环境以及火灾报警控制器、联动控制器、楼层复示屏、
探测器、手动报警按钮等是否处于正常完好状态。
2) 检查至火灾报警控制器自检功能、消音复位功能、故障报警功能、火灾优先
功能、报警记忆功能和主备电源自动转换功能，确认处于正常良好状态。 3) 按安装总量的30%采用专用检测设备对控制器进行模拟火灾响应试验和故障
报警试验。
4) 按安装总量的50%进行手动报警按钮模拟火灾响应试验和故障报警试验。 5) 对警铃及声光报警进行模拟火灾状态下的响应试验。
6) 测试手动或自动试验相关消防联动控制设备的控制和显示功能。 7) 进行报警及控制线路维修检查。 7. 自动喷淋灭火系统维护保养细则
1) 检查消防泵房的工作环境、消防泵、稳压设备、电源控制柜、湿式报警阀、
管网、阀门、喷头、水泵接合器、储水设施等是否处于正常完好状态。 2) 手动启动电动消防泵，并模拟自动控制条件进行自动启动消防泵，进行主、
备泵切换功能试验。
3) 用末端放水装置进行放水试验，检查水流指示器和压力开关的报警功能、自
动启泵功能和信号显示是否正常。
4) 利用报警阀上的放水试验阀放水，试验系统供水情况；测试水力警铃工作是
否正常，压力电气信号是否正确。
5) 试验与消防控制室联动控制功能、信号反馈是否正常。
8. 火灾自动报警系统管理维护注意事项
火灾自动报警系统是一门先进的消防技术设施，不但价格高昂，且使用性能强，为了加强管理和维护，使之在防火灭火中充分发挥作用。对于火灾自动报警系统的管理和维护现提出以下几点意注意事项。 1） 加强对火灾自动报警系统技术档案资料的管理。
目前有些使用单位忽视对火灾自动报警系统的有关档案的整理和保存。孰不知“系统”档案的整理和保存有着很重要的作用，不仅能够提供消防工作方面的资料，对于“系统”本身的管理和维修也有重要的参考价值。因此必须注意： 在火灾自动报警系统安装调试完毕后，用户应将设计、施工、安装单位移交的有关系统的施工图纸和技术资料，安装中的技术记录、系统各部分的测试记录、调试开通报告、竣工验收情况报告等加以整理，建立技术档案，妥善保管，以备查询。同时，在“系统”开通运行前还应建立相应的操作规程、值班人员职责、值班记录、显示系统在所保护建筑物内位置的平面图或模拟图、系统运行登记表、设备维修记录等，以使管理人员在工作中有章可循。 2） 触发装置在使用中常出现的问题及排除。
对于探测装置因环境条件的改变，而不能适用时，应通过设计、施工部门及时更换。如原客房改为厨房、锅炉房、开水房、发电机房时就应将感烟式探测器改为感温式探测器。因为据测定感烟式探测器的环境使用温度一般在50℃左右，否则有可能出现故障；而定温探测器动作的额定温度应要高出环境温度10℃－35℃。
要防止外部干扰或意外损坏。对于探测器不仅要防止烟、灰尘及类似的气溶胶、小动物的侵入、水蒸汽凝结、结冰等外部自然因素的影响而产生的误报，而且还要防止人为的因素如书架、贮藏架的摆放或设备、隔断等分隔对探测器和手动报警按钮的影响。
对于进行二次装修的场所，要注意检查原探测器和手动报警按钮等是否完好、可用，线路是否畅通。如有上述问题必须重修或更换，否则报警器就会发生故障报警。
注意对探测器的清洗和备件的保管。为了使之保持性能良好，正常运行，应
在探测器开启运行二年后，每隔三年全部清洗一遍。 3） 报警装置的检查。
在进行检查时可对某一火灾探测器用专用加烟工具进行实际操作检查。当火灾探测器在接收到烟雾后，报警确认灯亮，表明该探测器工作正常，与此同时向报警控制器发出火灾信号。还要检查时钟是否走动，有无发生火警的时间记录。检查后，值班人员应及时对设备进行消音、复位，以防时间过长而使设备元件被破坏。 4） 电源检查
可检查火灾自动报警系统的交流电源是否因与大型设备电源在一起而引起波动。当发现火灾自动报警系统的供电线路与其他用途的照明、动力线路合用同一回路时，应采取措施分开设置，保证火灾自动报警系统单独回路供电。检查火灾自动报警系统的电压偏移是否在允许范围内，否则应采取调压措施。检查主电源和备用电源间的自动切换是否正常时，可切断电源，查其能否转换到备用电源供电，如发现有故障，则应采取措施。电源检查一般在每季度要对备用电源进行1—2次充放电试验，1—3次主电源和备用电源自动切换试验。 5） 保证联动控制系统的正常运行。
联动控制系统对保护建筑物内安全有着很重要的作用，因此对室内消火栓系统、自动喷水系统、电动防火门、防火卷帘、通风空调、防烟排烟设备及电动防火阀等的控制设备动作要保证运行正常，在检查时如果联动系统动作正常，信号就会反馈至消防控制室，若是无有信息反馈，说明设备发生故障，应及时采取措施加以排除。
对卤代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定灭火系统，则可通过模拟试验进行检查。
还应检查控制中心能否强制消防电梯停于首层。
在试验火灾事故广播时，不论扬声器处于何种工作状态，都应能将其切换到火灾事故广播通道上。
对所有的火灾事故照明灯和疏散指示灯要试验消防控制设备能否将其接通，并能否正常动作。
检查所有切换开关如电源转换开关、灭火转换开关、防排烟、防火门、防火
卷帘等转换开关、警报转换开关、应急照明转换开关等是否动作。
对于在检查中发现的故障，工作人员应及时进行处理，以保证整个系统处于完好的状态。
通信网络系统维护保养及巡检管理
1. 网络系统运行维护工作基本制度
1) 保证全网优质、高效、安全可靠运行；保证提供给用户的网络服务如网络接
入业务、网络信息服务以及其他相关服务的优质、高效、安全可靠。 2) 强化机关综合办公楼网络中的网络设备、主机系统、有关线路和辅助设备的
运行维护管理，充分利用各种技术手段，实时监控，迅速准确地排除各种故障，压缩故障时间，提高机关综合办公楼全网的接通率，网络设备、主机系统的可用率、故障修复及时率。
3) 定期对网络、系统、线路和设备的运行情况进行统计分析，优化网络性能，
保证网络安全，保证系统和设备运行正常、完好。
4) 牢固树立服务质量意识。网络管理、维护人员要密切配合，协作处理出现的
各种故障。下级要服从上级的领导，逐级汇报，认真负责的作好维护和管理工作。
5) 强化管理，标准明确，责任落实，管理到位，定期检查，严格考核。 6) 熟悉维护管理工作对象（包括网络、系统、线路、设备），熟悉维护办法和
维护技术指标，操作熟练，技术精通，保障有力。
7) 认真作好本职工作，努力钻研技术和业务，不断提高维护技术水平和自身素
质。
2． 网络管理维护工作的基本原则
1) 建立符合专业化发展要求的管理运行维护体系和技术支援保障体系。 2) 面向网络，以用户满意为目标，以技术支援为保证，强化协调配合，全面提
高网络运行维护质量和服务水平。
3) 对安装在办公楼内各机房和配线间的设备，定期巡视，逐步实现集中监控维
护方式，最后向无人值守的目标过渡。
4) 要把网络安全运行和软件、用户数据的管理作为维护工作的重要内容。 3. 网络系统维护作业制度 1) 网络安全制度：
网络升级、软件修改，在网络升级、软件修改前应做充分的准备，提出详细的升级（修改）目标、内容、方式、步骤和应急操作方案报上级审批核准。一经批准，要坚持双人操作，并在升级（修改）前后作好网络中心数据、用户数据和软件备份工作。 2) 非法攻击防范措施：
定期查看运行系统的安全管理软件和网络日志，在发现网络遭到非法攻击和非法攻击尝试时，应利用系统提供的功能进行自我保护，并对非法攻击进行定位、跟踪、发出警告，同时向上级汇报。 3) 口令管理：
系统管理人员统一管理，注意保密；定期修改口令并符合保密要求。
4) 日常维护和定期维护的规定：
日常维护应在业务空闲时进行，发现不正常情况应及时处理并详细记录，处理不了的问题，应立即向主管人员报告；
定期维护一般分为半年检查和年检查等。设备的定期维护后，应有详细记录，并由主管负责人签字。 5) 外线维护作业制度
外线维护作业必须按照网络信息服务中心制定的外线维护岗位工作流程进行。外线维护管理人员与外线维护人员必须密切配合，开展工作，并做好相关的工作记录。
4. 故障处理制度
建立日常维护工作汇报制度，如发现重大故障，应立即逐级向上级汇报。定期召开质量分析会，遇到较大故障应及时召开质量分析会。经常组织技术业务学习，以提高维护人员的技术维护水平和工作能力。故障处理的基本原则：
1) 先出口后网内；先高端后低端。
2) 先重点后一般；先调通后修理，故障消除后立即复原。 3) 对下述情况应及时发现并逐级向上汇报至中心主任
a) 机房总电源故障历时4小时以上；
b) 出口中断立即报告科长、15分钟以上报告分管主任、30分钟以上报
告中心主任。
重大故障处理完毕后，三日内写出书面专题报告，将故障的现象、原因、处理过程、经验、教训等逐级报告到中心主任和主管副主任。 5. 网络宽带检修计划及标准 1) 网络宽带检修计划
a) 每日检查一次各通信设备运行是否正常。 b) 每日检查一次网络通信信号是否畅通。 c) 每周定期做一次各设备的除尘和保养。
d) 每月组织一次线路检查，对各架空缆线、管道缆线、埋式缆线、通道缆
线的位置进行定位并给制于图纸，检查缆线有无断裂等情况。对弱电井内交换路由设备进行保养和除尘维护。
2) 网络宽带检修标准
a) 网络通信信号，符合设备规定数值； b) 电源容量适中，无过载，熔丝匹配正确；
c) 备用电源正常，蓄电池容量充足，能维持规定时间，切换迅速可靠； d) 接地保护符合规定； e) 各接点，可靠、无氧化现象； f) 外表无尘。
g) 办公楼内各交换路由设备工作正常。
h) 线路无私自改装，无断裂各网络模块，水晶头安装标准。 i) 弱电机房内各服务器，各交换机组，矩阵组工作正常符合规定。 6． 弱电机房管理制度 1) 对机房设备维护的要求
a) 机房应备有防静电手镯，维护人员插拔设备模块时要带防静电手镯。 b) 维护终端使用的可移动存储介质要有严格的防病毒措施，严禁安装、使
用未经批准的软件。
c) 各种通信设备外壳，应良好接地。使用220伏及其以上交流电源工作时，
必须注意人身安全和设备安全。
d) 机房内严禁使用可能引起火灾的取暖设备。机房内要备灭火器，灭火器
要放在固定位置，并指定专人管理，定期检查，保证良好。要求每一维护人员熟知其使用方法和火警电话号码。
e) 室内所有设施要建立固定资产管理目录，并有专人负责。定期核对。 2) 对机房操作人员的要求：
a) 机房内严禁吸烟、饮食、睡觉、闲谈、娱乐。
b) 除值班人员和维护人员外，其他部门和外单位人员，需经有关领导批准，
方可进入机房。
c) 值班人员对用户的电话讯问应做事后记录。
d) 值班人员只能按规定的权限作好系统运行和管理工作，不得越权改动操
作系统的硬软件。
e) 系统出现异常情况时，值班人员需及时向有关技术人员和领导汇报，不
可自行随意处理。
f) 值班人员应会熟练使用灭火器材。出现火警时应立即报告保卫处和火警
台。
维护管理服务人员安排
维护管理人员总数为33人（其中，管理人员3人，强弱电系统11人，空调新风系统6人，供水系统5人，消防系统6人，电梯系统2人）。
工作职能组织运行图
管理人员 3人 强弱电系统11人 空调通风系统6人 给排水系统5人 消防系统 6人 电梯系统 2人 设备维修服务流程
工作中严格执行维修设备物品采购、出入库、支取等各项规章制度，加强设备维管，确保服务质量。具体工作流程如下： 1. 大楼工作人员打电话到后勤服务中心报修，服务中心接到电话后第一时间通知林海工作人员。
2. 林海工作人员接到电话后，填写维修通知单，5分钟内
派相关技术人员到报修地点检查维修。
3. 如需更换设备配件，马上到服务中心填写领料单支领维修所需物品。
4. 维修完毕在维修通知单上注明故障现象及维修内容，请服务对象签字认可并征求对本次服务的评价。
5. 于每日08：00整理前一天的维修通知单、值班巡视记
录交服务中心审核存档。
技术服务分公司 2013年6月15日
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容