房产律师靳双权点评一起农村房屋买卖纠纷案件

房产律师靳双权点评一起农村房屋买卖纠纷案件

房产律师提示：根据《土地管理办法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

我之前有一个朋友，他在北京市海淀区某农村小学任老师，但是户口是北京朝阳区的，考虑到自己工作的原因，2013年年底就找到海淀区某村的周先生协商买了一座宅院，周先生便将自己的小院出售给他，他在第二天就支付了全部房款，并一直居住到2014年12月。 有一天，当我的朋友要求和周先生办理相关宅基地使用手续变更时，周先生却要求额外支付五十万元，否则不予办理。双方协商不成，周先生将我的朋友起诉到法院。

法院认为：

法律禁止将农村宅基地向本集体组织成员以外的人转让，农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让，我的朋友虽是该村的老师但不是该村的村民，不能享有该村的宅基地使用权。另外，他是非农村户口，应视为“城镇”居民，所以也违反了“农民的住宅不得向城市居民出售”的相关规定，遂判决买卖合同无效。

房产专家靳双权评析：

根据《土地管理法》第63条的规定，在我国房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，公民不是农村集体户口，无权获得宅基地的使用权。因此，上述案件中他们的转让协议是违反法律强制规定的，是无效的协议。法院据此判决是正确的。 法院在处理这类案件中要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或征收、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，出卖人应对其添附的价值进行