个人住房贷款风险及其防范措施

作者：杨莎莉

来源：《科技创新与生产力》 2013年第11期

（山西省建设银行，山西 太原 030001）

摘 要：在分析个人住房贷款的风险来源的基础上，提出了可采取的风险防范措施，包括建立个人房贷信用档案、不断寻找优质客户、降低操作风险、实现风险转移等防范建议。

关键词：个人住房贷款；风险防范；信用风险

中图分类号：F83 文献标志码：A DOI：10.3969/j.issn.1674-9146.2013.11.056

目前，房地产贷款已经成为我国各项贷款的主流之一。房地产贷款主要包括开发贷款和个人住房贷款两类。其中，个人住房贷款用途专一，仅用在个人住房贷款上，单笔金额小，贷款数目多，贷款去向分散，时间周期长（最长可达30年）。这些给个人住房贷款的监管带来了很大的难度，存在一定的违约风险。如何识别、转移、控制、管理个人住房贷款风险，成为当前的重要任务。

1 个人住房贷款的风险

1.1 来自借款人的信用风险

来自借款人的信用风险有两种：一种是借款人故意为之的信用风险。借款人本身具有还款能力，却故意不还款，通过伪造虚假收入证明、虚假信用证明等证件骗取银行的贷款[1]，或者在房价迅速下跌和利率上升幅度较大时，主观上认为放弃继续还款，能给自己带来更大的收益，故意不执行合同。美国次贷危机就是这样发生的。另一种是借款人无意为之的信用风险。我国个人住房贷款时间周期最长可达30年，在这期间，借款人有可能发生一些不可抗拒的事件，如失业导致经济状况发生了改变，遇到伤残、重大疾病或者死亡等情况无法继续履行借款合同。

1.2 来自开发商的信用风险

个人住房贷款购置房屋，直接买现房的不多，绝大部分都是开盘购房或者购房后几年才能交房，在这几年期间也有可能因为开发商而产生信用风险。开发商有可能因为经营管理不善或者住房销售不理想而延期完工或者形成烂尾工程，甚至因为经济问题直接跑路，借款人为了维护自己的利益，有可能因为与开发商问题的解决而影响归还本息，从而使银行遭受巨额损失。实际上，就是把开发商的风险转化到了银行身上。

1.3 来自银行操作的风险

与其他种类的贷款相比较，目前个人带房贷还属于优质贷款，银行为了争夺市场份额，个人经理或审查人员违规操作，可能出现违反国家住房贷款政策，轻信贷款人提供的虚假材料，对贷款人的相关材料审查不够严格，从而引起来自操作的风险。

1.4 来自银行监管的风险

各大城市居民的流动人口较多，异地购房的人员也比较多，人员的分散和流动给个人住房贷款的监管带来了风险，不仅增加了贷后监管的难度，而且提升了银行监管的成本。此外，银

行自身的监管力度也不够，档案管理存在不足，与房地局的联系不够紧密。对开发商的一些销售情况、工程进度等情况了解不够，也会带来监管上的风险[2]。

1.5 来自国家政策的风险

1998年以来国家住房贷款相关政策出台的比较多，主要包括[3]： 1998年的《个人住房贷款管理办法》、1997年的《城市房地产抵押管理办法》《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、２004年的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、２005年的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》等。这些政策给个人住房贷款业务的发展带来了较大的影响，个人可能因为国家住房政策的变化而出现贷款信用上的问题。

2 个人住房贷款风险的防范

2.1 建立个人房贷信用档案

建立个人房贷信用档案，实际上就是建立个人信用平台，以数据库的形式，建立个人房贷信用档案，档案信息包括客户的身份、账户信息、收入来源、资产数量、保险情况等，能够给个人今后的房贷提供信用基础信息，并且能够给个人信用提供分级情况[4]。这些信息库的建设需要获得政府的支持，并且在银行与政府部门之间共享，同时信息库的建设也能给政府部门和商业部门的其他工作提供信用信息。

2.2 不断寻找优质客户

在个人住房贷款越来越多的情况下，需要寻找价值创造力高的优质客户，降低个人房贷风险，提高竞争力。具体措施为：首先巩固现有客户，通过对现有客户的分类，了解现有客户中的优质客户群，同优质客户群保持良好的沟通和联系[5]。其次，通过优质客户挖掘和开发新的客户，能够降低开发商和银行的风险。

2.3 降低操作风险

个人住房贷款在贷款产品中起步较晚，由于零散和分散的特点导致管理上存在一些问题，需要在相应的制度设计和流程执行上进一步完善内部控制，例如加强贷前调查，贷时独立审批，贷后严格监管等[6]。此外，还需要建立风险预警系统，提前感知风险，采取防范措施，把损失降低到最小。

2.4 实现风险转移

在个人、开发商、政府、银行个人住房贷款几个相关因素当中，开发商在个人住房贷款手续办理完毕之后，实际上把风险转嫁到了银行身上，银行独立承担了个人住房贷款的风险。因此，银行需要把风险转移一部分，减轻自身的负担。具体的措施是可以创立一种将个人人寿保险和房贷偿还相结合的新型方式，通过与人寿保险相结合，让购房人购买这样一种人寿保险，即当人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金。每月仅需支付贷款的利息，支付压力减小。另外又可确保银行债权不会因购房人发生意外而出现贷款无法收回的风险[7]。

3 个人住房贷款风险及其防范的案例分析

某房地产开发商在某地开发住宅小区，某客户去购房，假设该客户已经结婚，配偶已经购买商品房一套，曾经办理过个人住房贷款。客户自己又在单位购买公房一套，然而该公房因其他原因并没有办理房产证，客户在购买此房时是足额付款，并没有办理过个人住房贷款。正常

情况下，客户在该地区是不能购买第三套房的，然而客户与开发商经过合作，客户不仅购买了第三套房，而且还办理了首套房个人住房贷款。

1）具体做法。由于银行和房地产管理部门之间缺乏沟通，个人房贷信用档案又没有建立起来，银行无从明确客户信息的准确性。客户首先办理一个假的离婚证明，客户名下的公房并没有在银行有个人住房贷款记录，银行就视该客户购买的是首套房，为其提供首套房贷款，利息八五折。

开发商与客户合作，开发商给银行提供客户假的离婚证书，以及假的收入证明，同时给房地产管理部门提供真的结婚证书。客户在房地产管理部门由于公房没有办理过房产证书，所以此次购房被房地产管理部门视为二套房，是在政策允许之下的，最终该客户成功享受了首套房购置的各项优惠。

2）风险分析。由于客户提供给银行的是假的收入证明，客户是否能够按期偿还本息，就是一个问题。如果客户偿还不了本息，银行就会面临信贷风险。而开发商在房屋出售之后，已经把风险转嫁给了银行。

由于客户提供了假证明，作为首套房购置房产，客户个人只首付了30%的房款，余下的70%全部贷款，银行的风险加大。首套房的利息打八五折，银行在风险加大的同时，利润还在减小。

3）银行风险规避措施。首先，银行需要与政府进行外部沟通，以数据库形式建立个人房贷信用档案，这样，银行就能够迅速检索到客户的婚姻状况、账户信息、收入来源、资产数量、保险情况等信息，从而决定是否给客户提供贷款，如果提供，利率应该是多少。

其次，银行需要加强内部监控，降低操作风险。如果能够加强贷前调查，银行可能就会知道客户是否具有偿还能力，从而避免客户违约的风险。

4 结论

在政府、银行、开发商三大推动个人房贷发展的主要部门之中，通常是政府出台政策之后，开发商开发、销售房产，贷款风险则由银行独立承担。所以，银行必须高度重视个人房贷产生的风险，从内部和外部两方面寻求风险防范措施。内部需在贷前、贷时、贷后加强监控与管理，外部应与政府和开发商高度沟通。此外，运用个人人寿保险和房贷偿还相结合的新型方式，既保障了自己的利益，也让保险等部门承担一定风险， 将银行风险降到最低。

参考文献：

[1] 杨舟.商业银行X支行房贷风险分析及对策[D].成都:电子科技大学,2011.

[2] 谢淑霞.个人房贷风险防范研究[J].时代金融,2011(12):235.

[3] 何小勇.房贷风险的合理分担探讨：以房地产调控背景下的涉房主体利益影响为视角[J].广西政法管理干部学院学报,2013(2):44-49.

[4] 李虹洁.我国商业银行房贷业务风险及其防范[J].现代经济信息,2012(3):226.

[5] 曾悦.基于新政策下的商业银行房贷业务风险控制分析[J].现代商业,2012(12):40.

[6] 喻琼.房贷重压下的商业银行风险防控[J].武汉金融,2011(11):50.

[7] 曲巍,刘志洋.我国商业银行房贷风险与应对分析[J].商业文化,2011(1):124-125.

（责任编辑 高 远）