对于房地产融资现状及发展趋势的分析

对于房地产融资现状及发展趋势的分析

作者：黄美娟

来源：《中国新技术新产品》2012年第03期

摘要:随着我国经济的快速发展，城市化水平的不断增加，房地产业获得很大程度的繁荣，对于改善人们生活，促进我国经济发展发挥了十分重要的作用。在土地资源不断减少的情况下，国家对于房地产行业的银行信贷又进行了进一步的紧缩，这在很大程度上增加了房地产行业融资的难度。房地产行业为了保证健康发展，应该积极主动的拓展新的融资渠道成为一个十分重要的课题。文章对我国房地产行业的融资现状进行了科学的分析，在此基础之上对其发展趋势进行了展望。

关键词：房地产融资；现状；发展趋势

中图分类号：FO 文献标识码：A

房地产行业是一个资金密集型行业，需要大量的资金支持其发展。当前我国房地产行业发展的资金主要依靠银行的借贷，缺乏其它的融资渠道，这种单一的融资渠道使得房地产行业对于银行的依赖性很大，一旦无法从银行获得贷款，那么我国房地产行业将会出现资金链断裂的情况，从而使整个行业和房地产市场面临着巨大的风险。因此我国房地产行业应该积极拓展融资渠道，尽可能的分散金融风险，保证整个房地产行业的健康发展。

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1我国房地产企业传统融资渠道

我国传统的房地产融资渠道主要是银行，随着国家对于房地产信贷政策的调整，使得我国房地产传统的融资方式发生了很大的困难。我国房地产行业传统的融资渠道主要包括以下几个方面：

1.1银行贷款

房地产行业对于资金的需求量十分巨大，能够获得足够的融资直接关系到房地产行业的发展。当前国内房地产行业主要依靠银行信贷获得资金。融资渠道的单一，在很大程度上增加了房地产行业发展的风险。随着国家对于房地产贷款的逐步紧缩，在很大程度上使房地产行业面临着资金困难。

1.2上市融资

房地产企业通过上市来进行融资，对于解决房地产发展的资金瓶颈具有一定的作用。但是国家处于经济安全的考虑，对于能够上市的房地产企业限制的很严格，当前只允许一些具有相应实力的企业借壳上市，对于一般的房产企业来说，很难通过上市融资。

1.3海外房产基金

随着我国改革开放的不断深入进行，我国房地产市场逐步对外开放，大量海外资金涌入我国房产市场。海外房产基金的进入对于我国房地产行业融资具有十分重要的意义。但是当前国内尚没有相关的法律法规，这就使得很多企业在操作的过程当中得不到有

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效的规范，不利于海外基金在房地产行业中充分发挥作用。

2我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析

2.1实际融资渠道较为单一

虽然我国房地产行业的融资渠道有上面几种，但是除了银行之外，其它的融资渠道在具体的操作上都还存在很多不成熟的地方，而且受到我国现行法规的束缚，不能够对解决房地产行业融资有根本性的作用。因此当前我国房地产行业的资金来源仍然主要依靠银行信贷，融资渠道十分单一。

2.2企业对银行贷款依赖过重

随着我国经济发展速度的加快，我国逐步建立起完善的金融市场，但是由于我国金融市场起步时间较晚，在很大程度上对于房地产的融资都集中在间接融资上。当前我国房地产企业自己的资金量往往不足以支持其开发，因此主要是依靠银行借贷当中，这使得整个房地产行业对于银行的依赖性十分巨大。

2.3海外基金与国内企业对接的难题

海外基金在进入我国房地产行业时，往往采用自由的比较成熟的风险评价机制，对国内的合作伙伴进行风险评价和预测。由于我国实际情况与其风险评价机制存在较大的差距，这就使得二者之间可能存在一些衔接上的问题。因此国外基金在进入我国时往往具有较高的要求，一般的房地产企业并不能通过国外基金的风险评价。除此之外，我国相关

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法律法规不够健全，存在很多不明确的地方，国外投资者在进入中公时存在较多的顾虑。

3房地产融资渠道的发展趋势

理想的房地产融资体系应该是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。

4发展我国房地产融资渠道的对策和建议

4.1建立多层次的房地产融资体系

当前我国房地产融资当中存在的主要问题就是渠道比较单一，缺乏多样化的融资渠道。针对这种情况，应该根据我国的国情，有针对性性的丰富房地产的融资渠道，逐步建立和完善多层次的融资体系。各个金融机构应该根据房地产行业的融资需要，有针对性的进行金融创新，开放出相对应的金融产品，为其提供便利。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行,缺少专业信贷机构。房地产债券、房产信托和基金发育不良

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对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高,中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下,银行缩紧信贷,房地产企业深感资金压力。因此,迫切需要建立多层次的融资体系,为不同类型企业提供不同的融资场所,才能真正减少对银行贷款的依赖。笔者认为可以通过以下方式进行尝试一是扩大权益融资比例，降低行业整体债务依存度；二是对于大型房地产企业，可发行短期债券融资，对于中小型企业，则可以大力发展房地产投资信托基金等方式。

4.2完善房地产金融法律法规

国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全,规定不具体。从整体上看,严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中,新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范,就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系,对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等,做出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。

4.3加强对外资金融机构以及境外基金的引导

外资银行以及境外的房地产产业基金是中国房地产金融的新生力量。特别是加入WTO后，更多的外资金融产品和房地产融资渠道会为房地产企业打开，外资资金的进入会加速中国金融体系的建设。但同时，由于外资的逐利性，特别是游资更强的投机性，它们的大量进入或流出会对我国经济产生不可估量的影响，因此有关部门必须密切关注国际“热钱”进入房地产市场的动向，防止其对我国房地产市场造成太大的冲击。

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5总结

综上所述，笔者认为，构建多元合理的、符合我国国情的融资渠道，除了不断克服现行宏观政策主导下的金融调控政策给传统银行贷款传统融资带来的消极影响外，下阶段我国应重点培育发展房地产信托业务，同时积极探索完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠。总之在信贷紧缩的大环境下,我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面,走多元化发展路线，加强对房地产金融市场的宏观调控和管理,进一步完善法律法规,努力创新金融工具,不断丰富融资方式。

参考文献：

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