2010年上海土地市场回顾

2010年上海土地市场回顾

前言——2010年的楼市给人留下的最深印象恐怕就是“限贷”、“限购”、“限外”这系列且持续不断的政策调控。于是，在这号称“史上最严厉调控”的年度里，多轮调控也直指土地，让有着“楼市探温表”之称的土地市场也“风起云涌”，勾地制、打击囤地、叫停1.0容积率土地出让，一部部调控“大片”轮番上演。不仅如此，楼面地价的步步高升、土地出让金额的跌创记录等话题更是纷纷扰扰的伴随了2010年这一整年。以下就详细解读一下2010年的上海土地市场。

一、 全面推行“勾地制”、实现供需双向调节

“勾地制”缘起香港，国内被定义为“用地预申请制度”，就是由政府根据市场情况，对纳入“招拍挂”出让计划的土地预先向社会公布出让方案，由购买者提出意愿申请并报价，如果申请人资格符合条件且其所提出的报价符合政府预期，政府再以招拍挂方式公开出让该宗土地。

从上述定义来看，国内的勾地制可以看作是对现有土地出让在形式上的一种调整，是对土地“招拍挂”出让制度的一种完善和补充。

1、2010年上海全面推进“勾地制”

事实上，2009年上海就迈出了探索“勾地”的第一步，当年的9月24日位于黄浦区的外滩金融集聚带8-1商业地块成为上海版“勾地制”试点的第一幅土地，之后也有小规模的频繁运用。

上海版“勾地制”的核心标准是申请人必须愿意以高于本地块公布的起始价参加“招拍挂”活动，用地预申请阶段一般为3个月，如有3个以上申请人符合用地预申请条件，市土地招拍挂办公室即可与出让人协商，终止该地块的预申请程序，经3天公告后提前进入土地招拍挂阶段。

虽然说，此制度与香港1998年金融危机时期实行的“勾地制”在操作方式和流程上极为相似，但值得注意的是，“上海勾地”与“香港勾地” 出发点南辕北辙，“ \"勾地制\"在香港是1998年金融危机背景下产生的，其政府的初始目的是为了保证土地不流拍，不贱卖，提升土地市场信心；而上海的土地预申请制度则诞生在2009年下半年上海房价持续上涨、土地价格暴涨的背景下。

因此，到了2010后，为进一步加强对土地市场的调控，上海在2009年成功试点的基础上，开始全面推进“勾地制”。2010年4月份发布了首个预申请公告中，一次性推出了105幅地块，土地用途涉及商业、金融、住宅、旅游、公共服务设施等多个方面（不包括保障房用地和工业用地），合计505公顷，出让底价总额为465亿元，出让保证金总额约23亿。

从全年来看，上海共发布了四批预申请公告，共涉及209幅六类经营性土地，土地面积合计高达1079公顷。其中，有105幅土地在2010年年内进入了正式的“招拍挂”出让程序，除1幅外，其余104幅均顺利通过“招拍挂”完成了最终的交易，而与之对比的是，没有经过预申请环节，就直接进入公告出让的土地幅数则大幅减少，全年只有22幅。

2、“勾地制”显效，流标与溢价双双大幅下降

从一年以来上海全面推行“勾地制”后，土地市场的实际运作情况来看，效果非常明

显：

一是促进了土地溢价水平的明显下降，尤其表现在居住类的土地上。以市场中溢价率最为突出、最为敏感的纯住宅土地为例。统计显示，2010年4月份发布首个105幅土地的预申请公告后，此批土地从6月份开始陆续进入正式公告程序，至年底共成交25幅纯住宅土地，其中2幅土地出现底价成交，而在溢价成交的23幅土地中，最高溢价也只有191％，平均溢价率为79％，而在6月之前的情况是全部16幅土地全部溢价成交，平均溢价率高达206％（这16幅纯住宅土地基本是去年和今年一季度公告挂牌的土地，并没有经过预申请这个环节）。虽然说在今年持续不断的强势新政下，今年开发商拿地日趋谨慎，但也不可否认，对于具备稀缺价值的纯住宅用地来说，正是因“勾地制”带来的土地出让形式的变化，在一定程度上也促使开发商在拿地过程中所产生的博弈想法、抢地行为受到一定限制，进而导致了溢价率的大幅下降。

二是流标现象的几近绝迹；由于采用了“勾地制”之后，每块拟出让土地须有三名意向购买者，才会真正拿出来公告出让，其带来另一个好处就是可以很好的杜绝在进入正式的“招拍挂”出让环节后因无人应标而产生的流标。以流标率一直相对较高的商办类经营性土地为例，统计显示，2010年经过预申请后，正式出让的土地中只有1幅商业用地流标，而与之相比，成交行情火爆的2009年，仍有2幅商办类土地在正式挂牌公告后因无人报名而不得不提前终止挂牌，2008年更是有多达4幅土地在公开拍卖时因无人应价而最终流拍，对市场造成了很大的负面影响。

由此可见，正是勾地制的实施，加强了政府与开发商的对接，使开发商可以更明确政府全年的供地计划，稳定对土地供应的预期，避免一窝蜂抢地造成“地王”频出的结果，进而防止了地价过快上涨助推了房价上涨的预期，同时，也能使政府更好的控制供地节奏，避免了土地流拍之忧。

二、 保障用地大闸开启，奠定未来市场双体系运行

为坚决遏制房价过快上涨，进一步加强对房地产市场的调控，2010年上海采取的最重要手段之一就是在2009年的基础上，继续加大了保障性住宅用地供应和大型居住社区土地储备工作力度。因此，2010年被称为“保障性住房开启元年”也是名副其实的。

1、2010年上海保障性住房用地供应“很给力”

据上海土地管理部门的一份报告显示，2010年上海共完成保障性住房用地供应840公顷，占全部住宅供地的76%，大大超过往年，而普通商品房供地也有约400公顷，与往年基本持平。

从上述的供地比例也不难看出，保障性住房用地已当仁不让成为2010年的土地供应主力。而且，值得一提的是，与2010年初上海编制发布的2010年住宅用地供应计划中，明确了今年计划供应住宅用地不少于1100公顷，其中保障性住宅用地770公顷这一指标相比，2010年保障性住房用地的供应显然“很给力”，已超额完成全年目标。

不过，另一个值得关注的一点是，2010年仍实施了“两条腿走路”的政策：除保障性住房用地外，上海仍保持了一定量的商品房供地，以平衡未来商品房市场的供求关系。

除此之外，2010年实施的大型居住社区土地储备也是上海未来加大保障性住宅供应量和供应比例的一项基础性措施。据悉，2010年上海已通过规划选址确定了23个大型居住社区基地，合计建设用地约105平方公里，可开发住宅用地面积约40平方公里。年内已先对其中位于浦东新区、嘉定、青浦、松江、闵行、宝山、奉贤7个地区条件较为成熟的13个基地实施土地储备，建设用地55平方公里，可开发住宅用地面积约20平方公里，

达到“净地”供地标准。

由此可见，2010年上海通过保障性住房用地的大幅开闸、大型居住社区的规划，这将为上海未来经济适用房、动迁安置房、廉租房、公共租赁房等不同类型的保障性住房的建设打下坚实的基础，由此也将大大增加上海未来保障性住宅的供应总量，进一步扩大保障性住房受益面，满足各层次的保障性住房需求。

2、“十二五”商品住宅与保障房1：1.5，奠定市场双体系运行格局

2010年由于保障性住房用地的有效供应，大大增加了住宅用地的供应量，进而也实现了住宅用地供应格局的转移，由此，未来上海也将逐步形成保障性住房和商品住宅这两大体系同时运行的局面。

根据最新披露的上海“十二五”住房建设初步规划显示，“十二五”期间，上海拟计划新建住宅1.3亿平方米，其中，保障性住房约占新建住宅总面积的50%，其套数约占总套数的60%左右。预计新增供应廉租房、经适房、公租房、动迁安置房等各类保障性住房100万套(户)。按此计算，未来5年上海大约将形成每建1套商品住宅就会建1.5套保障房的供应格局，其中，从供应套数来看，保障性住房将占据新建住宅供应套数的主体地位。

从上述规划来看，“市场的归市场、保障的归保障”整体方向体现了一种历史的进步，不过，值得注意的一个问题是，相较于2005至于2009年期间上海新建商品住宅约1.1亿平方米的建设总量，未来五年总量略有上升，但由于保障性住房占供应套数主体后，余下的商品住宅供应量势必将大幅减少，这无疑会进一步加剧当前商品住宅市场上供不应求的失衡局面，进而也将加大商品住宅价格快速上涨的压力。

由此看来，未来保障性住房和商品住房究竟是建立形成两个相互封闭的平行体系，还是商品住房市场中包含着相对独立又互相衔通的保障性住房市场还有待进一步探索。换而言之，未来如何建立保障性住房和商品住宅这两个体系的协调发展，将是值得重点研究的一个重要课题。

三、 大盘热度持续、地价步步高升

如果要看土地市场的热度，唯有土地出让金是最佳的衡量“体温计”。根据统计数据显示，截至2010年12月31日，2010年上海共完成576幅土地的出让交易（包括工业、配套商品房、六类经营性用地），土地出让金累计总额创记录达到了1494亿元。尤其值得一提的是，今年的土地出让总金额较去年大幅上涨了近5成。由此也说明了，虽然针对土地市场的宏观调控力始终未有忪懈，但整个土地市场供求两旺，市场热度依旧持续。

不过，值得关注的是，受强力调控政策、“勾地制”实施、以及不少地块入市门槛提高等多种因素的共同作用下，2010年纯住宅类土地的平均溢价率却只有126%，呈现出“理性繁荣”的态势，已没有2009年下半年溢价率动辄200%以上那么的嘈杂和喧哗。

1、楼面地价同比大涨46% 、房价下跌难觅空间

2010年上海土地出让收入的大幅增加，一方面归究于土地的放量供应，另一方面也要归究于土地单价的大幅上涨。尤其是后者无疑已成为楼市当中最纷纷扰扰的一个话题。

根据统计显示，在2010年已成交的576幅地块中，纯住宅类（除去保障性住宅和配套商品房）的土地共有44幅，土地面积为364公顷，可建面积为483万平方米，而这些住宅地块的累计成交总金额却高达到了536亿元，换算成平均的楼面地价为11084元/平

方米，同比上涨了46%，相比2008年3441元/平方米的水平，更是翻了二倍以上，创下了成史新高。

而且，更值得忧虑的是，近两年以来住宅土地的楼面地价涨速已快于市场上一手住宅成交均价的涨幅（2010年全市一手商品住宅成交均价21731元/平方米，与去年同期相比涨幅为36%，相比2008年上涨61% ），这也就意味着未来调控一旦有所“松码”，房价就存在跟上地价涨幅的可能性。

分析其中的道理，众所周知，“面粉”价格的过快上涨，势必会让“面包”的价格也“水涨船高”。具体而言，住宅楼面地价的走高，在楼市总体供不应求的情况下，必然会引导楼市对房价走高的预期，与此同时，开发商为了消化高成本，必然会走向利润相对较高的高端产品。因此，高地价、高房价、高利润之间形成“三高”联动和循环，这无疑会大大加大未来商品住宅价格的调控难度。

除此之外，另一个值得注意的现象是住宅类的土地价格一路“高歌猛进”的同时，商办类土地的价格却表现“不温不火”，形成了“商慢住快”的格局。统计显示，2010年上海共成交了88幅纯商办类的土地，合计达358公顷，可建面积为700万平方米，成交总金额为474亿，换算成平均的楼面地价为6775元/平方米，同比只上涨了2.5%，相比2008年的4924元/平方米也不过上涨了37%，远远落后于住宅土地的涨幅。

从上述商住对比中也不难发现，住宅地价的过快上涨也是加剧了近两年来市场上“商住倒挂”的主要幕后黑手之一。

2、大牌标杆房企继续“高举高打”

梳理2010年的上海土地市场，虽然住宅楼面地价步步攀高，尤其在持续不断的政策打压下，住宅开发的风险正在急剧加大，但面对如此“险情”，似乎并没有阻挡众多大牌标杆房企战略性拿地的步伐，

例如，知名央企——华侨城一举拿下了2010年的年度单价地王——闸北苏州河北岸东块1街坊地块，楼面地价史无前例达到了52783元/平方米。同样松江的单价地王——广富林2—5号地块被知名的民营房企——合生创展收入囊中、外资房企的代表——仁恒房产则不动声色拍得了青浦的单价地王——徐泾镇徐盈路东侧B4-01地块，而来自于上海本地的老牌国有房企——陆家嘴集团则接手了闵行的单价地王——浦江镇中心河以南A-1、2号地块。

从中不难发现，以央企、外资和民营资本大鳄为主的大牌标杆房企已经成为地价上涨的主要动力推手。与此同时，这些大牌标杆房企也在2010年的土地市场上占据了绝对的市场份额。粗略统计显示，2010年8成左右的住宅地块被这些标杆房企所拍得，中小房企仅占2成，且所拍地块大都规模较小，位置相对偏远。所以说，当前的市场环境下，中小房企的生存空间正在受到挤压，市场的洗盘已经“愈演愈烈”了。

分析其中的道理，其实很容易理解，因为面对史无前例的宏观调控，房地产企业对于自有资金、销售周期、产品毛利润等方面的要求都变得越来越高，这就标志着未来的房地产市场上企业将面临大规模的优胜劣汰，规模越大、管理越规范的企业也就越容易生存下来，因此，未来大牌标杆房企与中小企业的业绩差距将会进一步拉开。

四、 布局“十二五”，转型商业地产之变

2010年既是“十一五”计划的收尾之年，同时也拉开了“十二五”规划的序幕。根据

2010年年末公布的上海“十二五”规划的框架性设想显示：上海的城市化、产业将要进行新一轮的质变。这无疑让作为支撑产业和区域发展的重要一环——商业地产又有了新的想象空间。所以，在2010年的土地市场上，原先并不着么起眼的商办用地开始走上“前台”，首先让我们看到的是地方政府为“调结构、促转型”而实施的土地供地结构之变；其次是当住宅市场成交遭遇量缩的“瓶颈”后，大牌标杆房企也开始转型商业地产之变。

1、2010年商办用地供应总量超去年，幅数比重占近7成

2010年上海加大了土地的供应力度，其中尤为突出的一点就是商办用地的供应也较去年与显得更为充裕。统计显示，在2010年公布的四批预申请公告中，公布的商办类土地（主要指商业、办公、商办、商住、商住办综合类型土地、以下相同），高达144幅，土地面积合计690公顷，较2009年分别增加了22幅、158公顷。

更为，值得关注的是，商办类土地的供应比重较2009年又有所提升，其中，2010年的幅数比重为69％、土地面积比重为64％，较2009年分别上升了10、17个百分点。

上述数据说明，2010年各地方政府在供地时进一步加强了对商业地产的倾斜力度，不仅仅体现在纯商业或办公用地的供应在上升，而且就算是为了保证未来商品住宅的供应，各地方政府也似乎更偏爱将住宅用地搭配商业、办公、酒店性质的土地。例如，2010年的四批预申请公告土地中，此类性质的土地多达32幅，土地面积合计更高达215公顷，分别占总量的15％、20％。由此可见，这种可以开发成为有城市“棋眼”之称的城市综合体的供地模式，已成为政府供地的一个新趋势。

事实上，各地方移情别恋“爱上”商业地产，这并不难理解，因为相对于住宅“一锤子买卖”的短期行为，商业地产可持续发展的自我循环“造血”功能，无疑是当前各地方

政府最为看重的地方

2、品牌房企加速布局商业地产

2010年住宅市场上的“高压”之势，让成交量“应声而下”，而且这样势头恐怕还会延续到2011年、甚至更长的时间里，这让许多品牌房企不得不思考未来的转型之路。于是，有着“政策避风港”之称的商业地产开始进入这些品牌房企的“视眼”。所以我们可以看到，这些品牌房企也开始逐鹿商办土地市场，特别是原先一些以住宅为主业的房企在2010年纷纷进账新的商办类地块。

例如，绿城拿下了长宁区天山路街道98街坊地块（商办）、万科于摘取了重固镇赵重公路东侧地块（商住）、金地拍得了航头中心镇A1储备地块（商住）、上海城开则成功从绿地手中抢下莘庄地块上盖地块（莘庄镇222地块、商住办）。

从中不难发现，在转型前期，以万科、金地为代表原先以住宅开发建长的房企更倾向于获取商住综合类地块，先从社区商业开发入手锻炼队伍，同时从住宅项目的销售中尽快回笼资金、导入消费群体，以此降低风险。

除了上述“新手”之外，一些“老手”也当仁不让，继续加码商业地产。例如，近年强势崛起的绿地集团“一口气”拿下了四幅地块（1幅商住、3幅商办）；老牌央企——保利集团也“不甘落后”的一举摘下了4幅商住综合类地块，而另一深耕上海市场多年的央企——华侨城则有3幅地块入帐，其中，包括了苏河湾的两幅起点地标性商办地块。同样的情况也发生在一些外资的商业地产开发龙头企业，如宝龙、瑞安、嘉宝实业等，今年也都有商办地块入账。

由此可见，2010年，不管是“新手”还是“老手”均大举购入商办类土地，足以表示这些品牌房企未来的商业地产开发战略。

不过，值得注意的是，尽管这些品牌房企购地表现活跃，但迹象表明，转型商业地产，这些开发商们依然还十分谨慎。统计表明，2010年仍有40幅商办地块是底价成交，而将所有商住、商住办地块计算在内，平均的溢价率也只有74％，远低于2010年纯住宅土地126％的溢价水平。

结语——如果说，2010年的楼市给人留下的最深的印象是“调控”，那么，2010年的上海土地市场给人留下的最深“记忆”便是“变革”。因为，在这一年中，我们看到了土地出让形式之变——勾地制的全面推行、土地供应格局之变——保障用地供应的大幅开闸、土地交易风向标之变——商办用地的走俏市场，以及土地交易主体之变——大牌标杆房企的“称霸”宅地市场，而所有这些也都将为未来上海楼市的发展预先埋下了变革的“种子”。