房地产自有资本计算

一、计算公式

（一）项目资本金来源于借款人的实收资本、资本公积、盈余公积以及其它可自由支配的权益性资本,并扣除无法实际投入项目建设的资本占用；

（二)股东借款转资本公积,需经会计师事务所审计且剔除应纳所得税额；

（三)土地增值等无法以现金形式存在的所有者权益应予以扣除；

(四）对于未分配利润，应明确贷款期内股东不得分红； （五)单一项目公司，资本金 = 账面所有者权益-对外投资—固定资产—无形资产-长期挂账的应收款;

（六)同时开发多个项目的企业，

1、资本金 = 上述计算方式中的资本金-其他项目占用的所有者权益—已买尚未开发的地块成本。

2、项目1资本金 = 项目2资本金 =

（七）自有资金 = 资本金 + 股东借款 二、计算实例 （一）单一项目

单位：万元

财务指标 2009年末 2010年末 2011年9月末 1

货币资产 其他应收款 预付账款 存货 流动资产 固定资产 资产总额 流动负债 其他应付款 应付账款 预收账款 长期借款 负债总额 实收资本 资本公积 未分配利润 所有者权益 主营业务收入 净利润 经营活动现金流 投资活动现金流 0 2101 0 0 2101 0 2101 1116 1116 0 0 0 1116 1000 0 —15 985 0 —15 —1000 0 2361 3471 5078 424 11334 87 11421 5164 5159 0 0 0 5164 2500 4000 -243 6257 0 -226 -3042 —96 8821 2130 6152 9868 26971 378 27356 1409 1406 0 0 0 1409 2500 24230 —784 27356 0 —541 —13455 -315 2

筹资活动现金流 净现金流量 资产负债率 1000 0 53。12% 5499 2361 45。21% 20230 6459 5。15％ 申请人“资本公积”账面余额为24230万元，剔除应纳税额6058万元，则可用资本公积为18172万元，实际有效权益资金合计19888万元，剔除固定资产403万元、无形资产及递延资产7万元、土地储备4653万元.其他应收款中账龄在1年以上占用87万元，可用于本项目的所有者权益为14738万元。

（二)多个项目

指标 总资产 流动资产 货币资金 存货 预付账款 非流动资产 固定资产 长期股权投资 总负债 资产负债 流动负债 短期借款 预收款项 其他应收款 应付款项 其他应付款 应交税金 长期借款 所有者权益 未分配利润 实收资本 资本公积 2009年 已审计 76976 73127 5811 59805 7148 3849 262 3544 40220 9020 4110 950 361 717 444 2754 31200 36756 15720 15500 5160 2010年 已审计 127072 123085 8612 90008 21215 3986 408 3544 57904 15304 12990 1000 3428 513 352 434 42600 69168 42132 21500 5160 2011年已审计 179196 174386 13463 132407 27234 4810 755 4024 77391 15304 8900 2085 1281 987 424 804 64150 101850 66270 30000 5160 2012年9月 200982 195595 7955 150553 35569 5387 1335 4024 90155 13555 3700 8145 1496 869 610 211 76600 110827 75291 30000 5160 3

资产负债率 营业收入 损益 净利润 主营业务利润率 净利润率 经营活动现金净流量 现金流 投资现金净流量 筹集活动产生的现金净流量 现金净增加额 总投资（万元) 30705 45672 49495 41836 25262 46719 215810 52。25％ 47281 6812 19％ 14％ —28357 —882 31114 1904 资本金（万元） 9211.5 13820 16333.5 14197 7578.6 19276 80416.6 45。57％ 116757 26412 30％ 22% —22628 —202 25631 2500 售转投（万元) 6493.5 14852 15161.5 12639 5053 4600 43。19% 102586 24137 31％ 23％ -19590 -883 25325 4851 贷款额(万元） 15000 17000 18000 15000 12630 23000 44。86% 45637 9021 26。00％ 20。00% —11571 -724 6787 -5508 资本金比例（％) 30。00 30.26 33.00 33。93 30.00 40。75 销售进度(%） 49。95 46。00 41。50 0 90.00 50.3 项目名称 一期 二期 三期 四期 四期 A区 合计 根据借款人2012年9月财务报表，借款人所有者权益为110827万元，其中实收资本30000万元、未分配利润75292万元、资本公积5160万元，盈余公积375万元，剔除应纳并扣除无法实际投入项目建设的资本占用及所得税额后，可用作项目资本金的有效所有者权益为104941万元，目前可用于B期项目的所有者权益尚需剔除已占用的所有者权益如下：

单位：万元

科目 实收资本 资本公积 未分配利润 盈余公积 长期股权投资 固定资产 无形资产 豁免帐务所得税 实际可用于投资资本金 金额 30000 5160 75291 375 -4024 -1335 —26 -500 104941 备注 其中资本公积为联合开发投资款2660万元及李德华、杨存鸿、龙光、唐定华四人的2500万元豁免帐务组成，该部分资金来历合法，且该部分为借款人用于滨江国际四期项目资本金.对于豁免帐务应提出25％所得税即500万元 贷款余额 项目 滨江国际四期项目资本金 金地庄园1期项目资本金

权益性资金占用(万元） 7578。6 9211。5 4

4000 14000 实际可用于投资资本金 扣除在建工程资本金占用 金地庄园2期项目资本金 金地庄园3期项目资本金 金地庄园4期项目资本金 金州国际A区项目资本金 合计 13820 14197 16333.5 19276 80416。6 17000 15400 10000 16200 104941 根据呈报行对借款人资本公积和自有资金使用的调查情况，可用于B区项目建设的自有资金为实际可用于投资资本金—权益性资金占用=24524.4万元.该权益资金能够覆盖B区项目资本金,到2012年9月末该项目资本金已投入13826万元，主要用于土地费用。

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